Il progetto è fattibile.
Ma non si decide con il disegno: si decide con i titoli.
Cinque conclusioni, in ordine di importanza. Le prime due condizionano tutte le altre.
La proprietà è pubblica
L'edificio è di proprietà del Comune di Bassano del Grappa (CF 00168480242). Il bar è gestito dalla Parrocchia in comodato d'uso gratuito. L'intervento compete quindi al Comune, non al privato.
Il vincolo non è il muro, è il titolo
Il fabbricato è un edificio di interesse storico-ambientale del PRG (tav. 13.2.2, n. 36.1 «Convento di San Fortunato»). Serve il concerto della Soprintendenza per qualsiasi modifica della sagoma.
La terrazza è generosa
Il lastrico solare misura ≈ 12,80 × 13,42 m lordi, ridotti a ≈ 127 m² utili. Sufficiente per una veranda accessoria di 25–30 m² con area di socialità outdoor.
Il clima è severo, ma l'edificio aiuta
Zona climatica E, 2.473 gradi-giorno, minime invernali sotto zero. La massa del lastrico in pietra è un accumulo termico enorme: la veranda può lavorare a parziale inerzia, con impianto dimensionato sul picco, non sul consumo.
L'iter è lungo, non impossibile
Sette passaggi in sequenza e un atto di concessione al Comune. Ma c'è un dettaglio che va detto subito: l'inventario del patrimonio al 1.2.2024 non registra nessun immobile al civico 43. Il fabbricato va identificato in catasto prima di tutto il resto.
Il fatto che cambia la sequenza delle domande
L'inventario del patrimonio immobiliare comunale al 1° febbraio 2024 — estrazione ADE, letta riga per riga — non registra alcun immobile al civico 43 della Strada SS. Fortunato e Lazzaro: i numeri censiti sulla via sono 8, 10 e senza numero (foglio 10, part. 293 / 295 / 1307). L'unica occorrenza catastale compatibile sulla strada è un immobile BCNC al foglio 15, part. 50/6 e 5 — oggetto della DGC n. 447 del 30/10/2025, «Rinuncia alla prelazione di unità immobiliare».
Oggi l'identificazione catastale del fabbricato è sospesa: va sciolta prima di ogni altra domanda.
✓ Novità della revisione 4.0 (v2 · ricerca swarm, 13 novembre 2026)
- L'identificazione catastale è gratuita, si fa da casa — e ora sa anche dove guardare: dal 1° gennaio 2025 le consultazioni telematiche delle banche dati catastali non costano nulla, anche per immobili di terzi (d.lgs. 139/2024; provvedimento AdE n. 460187/2024). Serve solo SPID: comune catastale A703, foglio 9, particella 1127 — individuata con la verifica geometrica sui dati WFS. Procedura completa nel capitolo «I portali del dato».
- Il contraltare ecclesiastico ha ora un nome: parrocchia di Santa Croce di Bassano — unità pastorale Santa Croce–San Lazzaro, parroco don Giancarlo Pianezzola. Segreteria e Curia mappate, con le regole canoniche per le opere. Capitolo «La parrocchia e il parroco».
- Il denaro ha un calendario: nessun bando aperto oggi paga i lavori, ma la Fondazione Cariverona presenta il proprio programma 2027 il 18 novembre 2026 — la finestra giusta per un progetto di coworking sociale da 150–350 k€. Capitolo «Chi paga cosa».
- Gli architetti hanno già il brief pronto: quadro del mandato, prestazioni per fase, team minimo, compensi di riferimento (DM 4.4.2001) e disciplinare d'incarico copiabile. Capitolo «Il brief per gli architetti».
Contrada San Fortunato,
sul ciglio che guarda il Brenta
Un quartiere popolare della periferia collinare, dove la città finisce e comincia il fiume. Non è centro storico tutelato: è spazio aperto di valore, con una regola urbanistica che qui vale più di ogni altra.
| Riferimento | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Indirizzo | Strada Santi Fortunato e Lazzaro n. 43 — 36061 Bassano del Grappa (VI) Variante toponomastica in uso: «Via San Fortunato n. 42» | A |
| Quartiere | San Fortunato — uno dei 22 quartieri del Comune (1.424 abitanti) | A |
| Coordinate | 45,75685 N — 11,72264 E scheda attività Google «Bar Fietta», via SS. Fortunato e Lazzaro 43 — corrette il 13.11.2026: le coordinate della rev. 3.0 (nodo OSM 10239832352, 45,75743 N) centravano ~65 m più a nord, sull'area del monastero/B&B (civico 44) | A · place verificato |
| Quota del sito | ≈ 111 m s.l.m. griglia ASTER30m, errore ±10–15 m | B |
| Distanze | Duomo 1.534 m · Castello degli Ezzelini 1.526 m · Ponte Vecchio 1.309 m · Tempio Ossario 1.092 m · centro storico ≈ 1,3 km | B |
| Classificazione sismica | Zona 2 da zona 3, con DGR 244 del 09.03.2021 (BUR 38/16.03.2021) · microzonazione Livello 1 (DGC 146/2020), Livello 2 in corso | A |
| Presenze nella stessa strada | Monastero Benedettino (n. 44) — edificio distinto dal bar, oggi B&B di proprietà privata · Oratorio San Fortunato · Centrale idroelettrica · Centro ricreativo S. Lazzaro (Via S. Giuseppe) | A |
| Dotazioni prossime | B&B «San Fortunato» (4,8/5 · 64 recensioni) · Moto Club Ponte di Bassano (sede al bar, giovedì 21:00) | B |
Il vincolo territoriale dominante
Il PAT classifica via San Fortunato e Lazzaro come area ad «invariante di natura paesaggistica — colline». In sede di osservazioni al PAT il Comune ha confermato l'invariante «trattandosi di area appartenente a quel contesto figurativo ed ambientale», respingendo le richieste di trasformazione. Immediato: l'invariante non riguarda la copertura del lastrico, ma qualsiasi opera fuori terra e ogni modifica del paesaggio è valutata con questo parametro. La posizione del fabbricato dentro l'invariante va verificata tavola per tavola.
Perimetro del quartiere
- Nord — Monte Grappa (1.772 m), la cortina che chiude il nord della conca
- Sud — il Brenta e la pianura padana, con i rilievi prealpini
- Ovest — Angarano e il «Canale Medoaco», che il PAT indica come corridoio di tutela
- Est — la fascia pedecollinare verso Rubbio e Valrovina
Effetto microclimatico
Il rilievo collinare mitiga il clima: «più ventilato e meno umido rispetto alla pianura veneta».
Traduzione progettuale: la ventilazione è un alleato (riduce la condensazione e l'afa estiva) ma anche un avversario (carico termico, dispersione, sollevamento della copertura). Una verenda vetrata a tutta altezza su questa terrazza deve essere progettata per il vento, non aggirarlo.
Due fabbricati, due storie.
Il monastero non è il bar.
Il fabbricato del bar non è il monastero benedettino. Sono due edifici distinti, sulla stessa fronte strada: il monastero al civico 44 e il bar al civico 43, con due proprietà diverse. La storia del monastero è il contesto del luogo — spiega il nome della strada, il paesaggio, l'aria che si respira qui — ma non è la genesi del fabbricato che si intende trasformare, del quale le fonti consultate non dicono nulla.
Il filone archivistico esiste ed è preciso
Nel sistema SIAS (Archivi storici) è schedato il complesso archivistico:
Questo fascicolo documenta il monastero e la corporazione religiosa — il civico 44, non il bar. Serve a capire il luogo e i diritti della parrocchia sulla zona; l'età e la genesi del fabbricato del bar restano da documentare con il fascicolo comunale dell'immobile.
⚠ Il punto che va sciolto per primo
La separazione è confermata dai documenti, non è più un'ipotesi: il civico 44 ospita il B&B «San Fortunato», «nato intorno alla settecentesca abazia benedettina da cui prende il nome», con referente Gianfranco Lancerin (CIN IT024012C1FCADHEOK) — dunque il monastero è ancora proprietà privata. Il civico 43, il bar, è di proprietà comunale.
Sono quindi due proprietà distinte sulla stessa fronte strada, e nel 2021 ETRA ha espropriato proprio su questa strada terreni della famiglia Lancerin (fg. 11, mapp. 1338 e 1340) per lo scaricatore di emergenza fognario. Il confine fra le due proprietà è dunque tracciato, e passa a pochi metri dal nostro intervento.
La domanda dirimente è: il lastrico solare è parte del compendio comunale o è pertinenza del fabbricato privato? Se la risposta fosse «pertinenza privata», il progetto non sarebbe nemmeno ipotizzabile senza un accordo con i Lancerin. Va sciolto prima di ogni altra domanda.
Ed è aperta una seconda domanda, non meno importante: quando e come è nato il fabbricato del bar? Le fonti pubbliche consultate non lo dicono. Non serve un'anima monumentale: serve un'età documentata — perché l'età, la sagoma e la storia d'uso condizionano la categoria di valore, la compatibilità della copertura e la legittimità delle opere eseguite.
Come sciogliere il nodo
- Fascicolo storico del fabbricato — verbali di consegna, concessioni d'uso precedenti, pratiche edilizie: l'età e la genesi del corpo del bar
- Visura catastale storica e attuale: foglio, particella, subalterni, e consistenza del lastrico
- Tavola 13.2.2 del PRG (fascicolo 1:2000) — tav. 5 e 6, zona di San Fortunato
- Pratiche edilizie dello Sportello Edilizia: titolo abilitativo, varianti, condono
- Verbale di consegna alla parrocchia con planimetria allegata e confine del comodato
- Planimetria e titolo di proprietà del civico 44 e confine con il 43: corpo separato o stessa unità?
La bibliografia che esiste
Non serve ricostruire la storia da zero: c'è un editore locale e una serie di studi già pronti.
- Franco Signori, Origini e vicende del monastero benedettino di San Fortunato di Bassano, Bassano del Grappa, Comitato di Quartiere di San Fortunato, 2000 — edizione di riferimento (16-20 pp.), ripubblicata in «Alta Padovana», n. 10, dic. 2000, pp. 68-77
- Franco Signori, «Origini del monastero padovano di San Fortunato di Bassano», in Studi di storia religiosa padovana, in onore di mons. Ireneo Daniele, Padova 1997, pp. 101-113
- Giuseppe Zonta, Memorie, cronache e personaggi attorno alla festa votiva di San Fortunato, 2000
- Francesco Valesio, Veduta di Bassano dal Convento di San Fortunato, acquaforte 1612 — conservata nel Museo Civico: il riferimento iconografico di come la terrazza guardava il panorama
- Il Comitato di Quartiere di San Fortunato è l'ente che conosce la storia della strada: è un interlocutore da non trascurare
Tre soggetti, tre atti.
Il progetto attraversa tutti e tre.
L'edificio è un bene di proprietà comunale. Il Comune è l'unico soggetto che può decidere sulla destinazione d'uso della terrazza.
Da questo consegue che la parrocchia non può alienare né modificare stabilmente la destinazione: ogni opera deve essere preventivamente assentita dal Comune, e il progetto deve essere compatibile con le finalità del comodato.
⚠ Da chiarire con precisione: nei repertori diocesani le parrocchie effettive del territorio sono Santa Croce e San Lazzaro, riunite in unità pastorali («S. Croce – S. Lazzaro», «Sinistra Brenta»); la denominazione «SS. Fortunato e Lazzaro» compare in atti e intitolazioni locali ma non è stata confermata come entità autonoma. Nell'atto di comodato il soggetto va identificato per codice fiscale e denominazione esatta: è la differenza fra un atto valido e un atto che non si può opporre a terzi. La denominazione indicata per la richiesta di accesso agli atti è «Santa Croce di Bassano» — è l'ipotesi da verificare sul contratto, non un dato acquisito.
L'esercente non è il notaio Giuseppe Fietta che compare negli atti di concessione comunali: sono omonimi. Da non confondere.
Il precedente che fa da modello
Il Bar Ca' Baroncello (Via F.lli Bandiera) è un immobile comunale locato per somministrazione al pubblico di alimenti e bevande: atto dirigenziale det. 02109/2022. Esattamente la stessa natura, lo stesso regime.
Il Bar del Mercato comunale è invece stato concesso con atto concessorio (non locazione) perché l'immobile rientra nei beni demaniali ex art. 824 c.c.: det. 852/2021, aggiudicato alla Cooperativa Avvenire di Contrà Fietto.
Domanda di diritto che va posta al Comune: l'immobile Bar Fietta è demaniale (art. 823 c.c.) o patrimoniale (art. 826 c.c.)? La risposta determina la forma giuridica dello strumento — locazione, concessione, comodato — e quindi l'iter.
Il precedente ULSS: il modello più vicino al nostro caso
Il comodato Comune ↔ ULSS 7 Pedemontana per i locali di Via Angarano 145-147 è il caso più simile: comodato d'uso gratuito, durata 5 anni, autorizzazione preventiva della Soprintendenza (prot. 25793 del 29.04.2025) e schema di contratto approvato con determina dirigenziale.
È il precedente da citare quando si chiede al Comune di aprire la strada: «è già stato fatto, con la Soprintendenza».
Che cosa dice (e che cosa non dice)
la concessione
La concessione è il cuore del progetto, perché è l'atto che dà alla parrocchia la disponibilità del fabbricato. Durata ultracentennale, secondo il dato del committente: una circostanza che ne cambia la qualificazione e che va verificata sull'originale (cfr. capitolo successivo). Se quel contratto ha clausole che lo vincolano, la forma del giardino d'inverno ne discende direttamente.
Cosa stabilisce la concessione
- Il diritto di uso gratuito, per un tempo determinato — oltre novant'anni, secondo il dato del committente — su un bene che resta del Comune
- Il confine dell'area concessa: cosa è incluso nella terrazza e cosa no
- La destinazione consentita: esercizio di pubblico servizio, uso della parrocchia, o entrambi
- Gli obblighi di manutenzione: chi risponde di impermeabilizzazioni, impianti, guasti
- Il regime delle opere: se il comodatario può eseguire opere a sue spese, e con quale titolo
- La clausola di riserva e l'eventuale canone simbolico (qui gratuito per scelta dell'ente)
Perché qui è tutto da discutere
- Il canone è zero: la parrocchia non ha un ricavo per coprire un investimento. Chi paga la struttura?
- Il confine della concessione include la terrazza o solo il piano terra? Se la terrazza è esclusa, occorre un atto aggiuntivo
- Se la concessione scade o viene revocata, chi si ritrova proprietario del giardino d'inverno e del suo valore?
- Il valore incrementale che il giardino d'inverno porta al fabbricato ègodibilità, non perdita per il Comune
- Il progetto modifica la destinazione di un lastrico solare da pertinenza a locale di pubblico esercizio: serve un atto di assenso espresso
Le domande da scrivere nero su bianco
- Quale perimetro ha il comodato?Con planimetria quotata allegata al contratto
- Quale durata e quale scadenza?Serve per dimensionare l'orizzonte dell'investimento — e per capire se il titolo è ancora vivo
- Il concessionario può fare opere?A proprie spese, con quale titolo edilizio
- Chi è l'assegnatario della manutenzione?Copertura, impianti, struttura, verde
- Serve un patto aggiuntivo?Per la modifica di destinazione della terrazza
- Chi assume l'opera a fine ciclo?Manutenzione straordinaria e valorizzazione
Lo schema tipo del Comune per i comodati
La determina 752/2015 (comodato gratuito, via Vendramini) è il modello che il Comune riusa. Le sue clausole rispondono già a metà delle domande:
- Durata 1 anno + rinnovo, con revoca per superiori interessi pubblici — è il modello breve, non quello del 43
- Spese di gestione a carico del concessionario; straordinarie all'Amministrazione
- Bollo e registrazione a carico del concessionario
- Quantificazione del vantaggio economico (€ 1.200/anno) con relazione tecnica
La gratuità non è gratis
Per un ente religioso la gratuità poggia sull'art. 18 L. 1159/1929 e sull'art. 71 D.Lgs 117/2017, ma comporta tre oneri che il Comune non può evitare:
- Quantificare il vantaggio economico ex art. 12 L. 241/1990
- Parere del Collegio dei Revisori ex art. 239 c.1 lett. b) n.6 D.Lgs 267/2000 — già richiesto per la parrocchia di Rubbio nel 2024
- Verifica di legittimità (art. 55) e di conformità (art. 58) del D.Lgs 267/2000
Un'anomalia che va spiegata
Il Comune tratta i bar di proprietà con la locazione: Bar Ca' Baroncello è in locazione 6+6 anni, canone minimo € 500/mese oltre utenze, obbligo di apertura 15-17; il bar del Mercato è in concessione con canone € 1.120/mese.
Il Bar Fietta è invece in concessione gratuita e di durata ultracentennale. È un'eccezione — e le eccezioni hanno sempre una ragione: un atto del Consiglio, un'opera di confine, un interesse sociale. Capire perché è gratuito, e da quanto tempo, è capire perché il progetto è possibile.
Non un comodato.
Una concessione che dura da novant'anni.
Il dato che cambia il quadro giuridico è questo: la concessione del Comune alla parrocchia non è un comodato annuale, ha una durata di oltre novant'anni. Non è un dettaglio di formulazione. È la differenza fra una precarietà e una posizione solida, e fra due strategie di progetto completamente diverse.
Il comodato è per definizione precario
L'art. 1800 c.c.: «il comodatario è obbligato a restituire la cosa al concedente alla scadenza del contratto». Il comodato d'uso non dà un diritto soggiacente, è gratuito per definizione, e per l'art. 1802 c.c. non è opponibile a terzi che abbiano acquistato i diritti del comodante.
Conseguenza progettuale: nessun privato costruirebbe nulla su questa base, e il Comune non potrebbe cedere il valore di un'opera fatta a spese di altri.
La concessione ha una causa
La concessione è l'atto con cui l'ente pubblico concede a terzi l'uso di un proprio bene. Sui beni demaniali (art. 823 c.c.) è regolata dal art. 826 c.c. e può essere onerosa o gratuita; sui beni patrimoniali (art. 824-825 c.c.) vale la disciplina codicistica. Per i beni ecclesiastici interviene l'art. 18 d.lgs 42/2004 e l'art. 1212 c.c.
Conseguenza progettuale: la concessione si iscrive in un bilancio, ha durata, ha un soggetto, ed è opponibile. Su questa base un'opera ha un orizzonte.
Novant'anni cadono o si rinnovano
Una concessione ultracentennale che nasce verso il 1930-1936 ha un termine che cadrebbe oggi, o è già stato rinnovato. È la prima cosa da accertare: scadenza intervenuta, tacito rinnovo, proroga, o convenzione nuova.
Conseguenza progettuale: due scenari opposti — e la strategia si decide su questo, non sul disegno.
Se il termine è caduto e non è stato rinnovato
- Il progetto non è più un intervento su un asset consolidato: diventa il negoziato che ridà dignità al fabbricato
- Il Comune ha interesse a rinegoziare per riqualificare un immobile di proprietà con oneri di manutenzione
- È l'occasione per ridisegnare il perimetro (terrazza compresa) e per formalizzare le opere a carico del comodatario o della parrocchia
- Il progetto diventa il movente della proroga, non una delle voci in coda
Se la concessione è stata rinnovata o prorogata
- Il progetto poggia su un titolo forte: le opere a carico del comodatario sono legittime e difendibili
- Ma restano da sciogliere perimetro, destinazione e regime delle opere: sono le clausole, non l'atto
- Il valore incrementale (il giardino d'inverno) resta al Comune, a meno che non sia previsto un contributo
- La durata residua deve essere confrontata con l'orizzonte di ammortamento dell'opera: se restano 40 anni, il progetto si progetta su 40
La domanda che non si può evitare
Da quanti anni esiste la concessione, e quando scade? Un contratto che nasce nel 1936 con durata di 90 anni ha la sua scadenza nel 2026: siamo nell'anno in cui il titolo si chiude o si è già chiuso. Questo singolo dato decide se il progetto è un affinamento o una ricostruzione contrattuale — e cambia l'ordine delle azioni: nel primo caso si parte dalla riqualificazione del lastrico; nel secondo si parte dalla bozza di convenzione.
Il precedente che il Comune ha già usato: la parrocchia di Rubbio
Nel 2024 il Comune ha risolto un caso analogo — e lo ha risolto con uno strumento che non è il comodato:
Le clausole da leggere nell'atto, una per una
- Data di origeni e titolo formale del provvedimento
- Durata e clausola di rinnovo tacito
- Perimetro: planimetria allegata — la terrazza è dentro o fuori?
- Destinazione ammessa: uso della parrocchia, esercizio di pubblico esercizio, o entrambi
- Stato giuridico del bene: demaniale o patrimoniale — e conseguente regime di concisione
- Opere a spese del concessionario: titolo edilizio, obbligo di manutenzione, destino a fine contratto
- Clausola di revoca per superiori interessi pubblici
- Quantificazione del vantaggio economico per la parrocchia (art. 12 L. 241/1990)
Lo stato della verifica
La concessione ultracentennale è un dato dichiarato dal committente, non un documento da noi reperito: livello C. Nessuna delibera, atto o articolo degli anni Trenta-Quaranta è finora stato individuato in fonte online raggiungibile. Il capitolo è scritto sulla ipotesi forte — e su quell'ipotesi va costruita l'azione di accesso agli atti, che per questo è la prima voce dell'istanza comunale.
Otto livelli di vincolo.
Il più pesante non è quello che si teme.
Il vincolo che potrebbe chiudere il progetto (titolo abilitativo del fabbricato) è interno e non ancora noto. Ma il vincolo più gravoso è pubblico e datato: il vincolo paesaggistico del 1974 su tutta la collina. La notizia buona è che il complesso non è dentro un'area tutelata dalla Soprintendenza.
| Livello | Contenuto | Effetto sul progetto | Stato |
|---|---|---|---|
| PAT Invariante paesaggistica «colline» |
Via San Fortunato e Lazzaro classificata area non trasformabile nel sistema degli spazi aperti agricoli e naturali dal P.A.T. provinciale (D.G.R. 4141 del 18.12.2007). Ma il P.A.T. comunale del 2019 annovera San Fortunato fra i luoghi semantici del «sistema insediativo a sud del centro storico» da riqualificare: il livello vigente non lo tratta più come area non trasformabile. | Vincola il contorno e il paesaggio visibile. Un volume basso, leggero e reversibile è accettabile; un padiglione-tettoia non è. La tav. 5.2 del PAT è stata acquisita: gli edifici di valore culturale del complesso sono individuati in modo puntuale. | B |
| Vincolo paesaggistico ex legge 1497/1939 — decreto 20.09.1974 |
Tutta la zona collinare di Bassano del Grappa è sottoposta a vincolo paesaggistico dal 20 settembre 1974 (interrogazione parlamentare, Senato, resoconto 10.10.2006). Other vincoli indiretti vigenti: decreto 10.01.1927 (area Ponte Vecchio e fiume Brenta, ex legge 778/1922) e decreto 11.05.1958 | Il vincolo più grave del quadro. Un intervento in area vincolata richiede autorizzazione paesaggistica ex art. 131 D.Lgs 42/2004: il Comune è ente idoneo al rilascio dal 1° gennaio 2011, ma l'iter è comunque vincolato. È questo l'iter che va avviato per primo, in parallelo alla pratica edilizia. | B |
| ATO R1.1 Centro storico · A4.2 Parco delle Rogge |
Il PI individua gli A.T.O. R1.1 (Centro storico di Bassano) e A 4.2 (Parco delle Rogge); il R1.1 è soggetto a vincoli di carattere monumentale D.Lgs 42/2004 e alla Tav. 5.2 degli immobili vincolati | La qualificazione puntuale della particella decide il regime: centro storico o parco delle Rogge. Il fabbricato, al confine sud del territorio comunale in sinistra Brenta, è verosimilmente in A4.2 — ma va verificato, non ipotizzato. | C |
| PRG Tav. 13.2.2, n. 36.1 |
«Convento di San Fortunato» fra gli edifici di interesse storico-ambientale, con sussidi operativi (All. 1 PRG '89). La relazione alla variante del 1977 conferma che la struttura è «vincolata ai sensi della Legge 1089 sulle cose d'interesse storico-artistico» e ne prevede «un utilizzo polifunzionale». Zone B/5 (Uf 1,00 · P 6) per i condomini | Governa forma, altezza, materiali e aperture. È il parametro di progetto principale. Le N.T.O. vigenti (DCC 94 del 4/12/2025) sono state lette integralmente: il testo è acquisito, non più da chiedere. | B |
| Ambito di tutela Tav. 13.2 |
Gli edifici di interesse storico-ambientale non compresi nelle zone A individuano «ambiti di tutela» nella tavola 13.2 | Vincola anche il giardino e le aree di pertinenza: siepi, alberature, camminamenti. È la ragione per cui il layout di zona va letto con attenzione. | B |
| Vallo Visconteo N.T.O. art. 58 |
Il PI individua il Vallo Visconteo nella tav. 1/V (1:10.000) come ambito puntuale — un manufatto, non un'area. Le N.T.O. all'art. 58: «è prevalentemente destinato all'attività agricola e può essere utilizzato ed attrezzato per attività sportivo-ricreative, per accogliere servizi… escludendo ogni edificazione fatte salve le previsioni puntuali del P.I.» | Il rischio era formulato male. Non è un'area vietata: l'art. 58 ne consente espressamente l'attrezzatura per servizi e attività ricreative e vieta solo l'edificazione salvo previsioni puntuali. La domanda corretta è se un punto specifico della terrazza ricade in un manufatto tutelato — e cosa la tutela comporti. | C |
| Categoria di valore N.T.O. art. 48-55 |
Il PI classifica gli edifici in categorie di valore 1, 2, 3, 4 e 5. Le N.T.O. prescrivono altezze dei piani, materiali e regole sulle coperture in funzione della categoria | Per gli edifici di categoria 1 o 2 non sono ammessi tagli o sovrastrutture nella copertura (art. 55). Per la categoria 3 i tagli in copertura sono ammessi solo se compatibili con la tutela, su parere conforme della Commissione Locale per il Paesaggio. Decide se la struttura può essere autoportante o deve essere agganciata — e se l'area di sedime è vincolata. | C |
| PUA San Fortunato |
Esiste una «Variante n. 2 al Piano Particolareggiato con riserva di edilizia pubblica in località San Fortunato»: D.G.C. 88 del 3 aprile 2012, approvata con D.G.C. 296 del 20 novembre 2012. L'atto esiste solo sull'archivio storico del Comune, che chiede credenziali. | Da verificare: se il fabbricato o la terrazza ricadono nel PUA o nella riserva, le regole cambiano. È il dato urbanistico mancante più importante — ed è la prima voce dell'istanza di accesso agli atti. | C |
| Soprintendenza SABAP Verona-Rovigo-Vicenza |
Nel 2026 l'ente ha pubblicato l'elenco delle aree e siti tutelati: le sei aree di Bassano sono tutte nel centro storico (Castello degli Ezzelini, Palazzo Fracca, Palazzo Sturm, Palazzo del Monte Vecchio, Chiesa di San Giovanni Battista, Chiesa e Porta delle Grazie, Chiesa di San Francesco, Museo Civico…). San Fortunato non compare. | Notizia favorevole, non una via libera. L'edificio non è dentro un'area tutelata ex lege 1089/1939. Restano da verificare sul mappale: tutela puntuale del singolo fabbricato (art. 10 e 12 D.Lgs 42/2004), dichiarazione di interesse storico-artistico, e l'eventuale ricomprensione nella fascia di 150 m dal Brenta (art. 136). Nel precedente ULSS l'autorizzazione della Soprintendenza è stata comunque condizione dell'atto. | B |
| Giardinaggio vs. intervento edilizio art. 50 c. 2 D.Lgs 42/2004 |
Le opere di giardinaggio non costituiscono interventi edilizi ai fini del codice dei beni culturali | Se il giardino d'inverno resta un allestimento reversibile senza modifica della sagoma, il profilo è più lieve. Ma una nuova copertura vetrata non è giardinaggio: è opera edilizia. La domanda da porre alla Soprintendenza è proprio questa: «un giardino d'inverno su terrazza è opera di giardinaggio o intervento edilizio?» | B |
| Servitù e interferenze ETRA / fognature |
Nel 2021 ETRA ha ottenuto l'esproprio in questa strada per l'adeguamento dello scaricatore di emergenza di fognatura (fg. 11, mappali 1338 e 1340) — terreni già della famiglia Lancerin | Da verificare se la rete fognaria o lo scaricatore passano sotto la proprietà: condiziona il posizionamento di plinti, scarichi e impianti, e può imporre distanze di rispetto. | C |
| PRG — zona di tutela del verde VC |
«VC — verde di contesto, aree di valore e tutela» per edifici di interesse ambientale non inclusi in zona agricola | Riguarda le aree a verde del complesso. Se la terrazza è parte del «verde di contesto», la destinazione a pubblico esercizio va valutata con il servizio Urbanistica. | C |
| Titolo abilitativo del fabbricato | Non è stato possibile reperire online la pratica edilizia originaria né il certificato di agibilità | È il nodo potenzialmente bloccante. Se la terrazza non è agibile o è agibile solo come pertinenza, l'uso di pubblico esercizio al piano rialzato va legittimato. Prima domanda al Comune. | C |
Avvertenza: le tavole 13.1, 13.2.1, 13.2.2 e 5.2 esistono in formato cartaceo/raster nel Comune. Senza la lettura diretta della tavola 13.2.2 (fascicolo 1:2000, zona di San Fortunato) e della tav. 5.2 del PAT, la zona urbanistica del fabbricato resta un'inferenza. Questo report non la presenta come certa.
Le carte.
Quel che l'archivio del Comune dice, riga per riga.
Il portale della trasparenza del Comune di Bassano del Grappa espone 26.965 atti indicizzati. Sono stati setacciati tutti, voce per voce, con un filtro di sedici parole chiave: fietta, fortunato, monastero, benedettino, comodato, concessione, lastrico, terrazza, vallo visconteo, particolareggiato, pua, riserva di edilizia, patrimonio immobiliare, oratorio… 419 riscontri, poi la selezione e la lettura integrale dei documenti che contano. Questo capitolo è il risultato: quello che siamo entrati a prendere.
La successione delle carte
Le N.T.O. vigenti, in una riga
Le N.T.O. del P.I. aggiornate alla DCC 94/2025 sono state lette integralmente (108 pagine, testo estraibile). Gli articoli che decidono il progetto sono qui sotto, con il testo originale.
| Articolo | Che cosa dice |
|---|---|
| Art. 9 lett. g — Snr | «verande o serre solari non riscaldate, disposte sul fronte sud con funzione di captazione solare, di superficie non superiore a 12,5 mq». È l'unica serra ammessa, e soltanto così. |
| Art. 12 Costruzioni accessorie | Altezza massima dei locali accessori 2,40 m; l'opera pertinenziale «non deve comportare aumento di superficie utile SU» né «aumento di volume superiore al 20% dell'edificio principale». E, se il fabbricato è in ambito storico, la pertinenza diventa nuova costruzione. |
| Art. 48 Definizioni | Il catalogo degli interventi: MO, MS, RS/1, RS/2, RTE/1, RTE/2. Serve a scegliere in che regime edilizio si sta lavorando. |
| Art. 50 Analisi filologica | «Fatti salvi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i progetti di intervento devono basarsi sull'analisi filologica degli immobili esistenti». È un adempimento di progetto, non una formalità. |
| Art. 51 Aree scoperte | «…avendo cura di conservare le alberature, le sistemazioni originarie significative e i manufatti di carattere storico quali pavimentazioni, recinzioni, pozzi». Il lastrico solare è una pavimentazione storica: va conservato. |
| Art. 54 Altezze dei piani | Negli edifici di categoria di valore 1, 2, 3 le altezze vanno mantenute. Per i negozi al piano terra: 2,40 m. |
| Art. 55 Prescrizioni | «Per gli edifici con categoria di valore 1 e 2 non sono ammessi tagli o sovrastrutture nella copertura per la realizzazione di terrazze. Sugli edifici di categoria di valore 3, eventuali tagli nella copertura sono ammessi solo se compatibili con la tutela… e su eventuale parere conforme della C.L.P.». Coperture solo in tegole a canale in cotto. |
| Art. 58 Vallo Visconteo | «Individuato nella tav 1/V del P.I. è prevalentemente destinato all'attività agricola e può essere utilizzato ed attrezzato per attività sportivo-ricreative, per accogliere servizi… escludendo ogni edificazione fatte salve le previsioni puntuali del P.I.». |
| Art. 60 Verde nei lotti | Nei lotti di pertinenza: un albero ogni 100 mq di superficie libera, altezza non inferiore a 2,50 m, diametro ≥ 4 cm; 80% di essenze locali, non meno del 70% di latifoglie — con l'elenco botanico annesso. |
La zona, nelle parole della relazione
La relazione alla delibera 256/1977 descrive il quartiere meglio di qualunque rilievo. Sono le parole di chi ha disegnato la variante:
Dalle pagine 3-4 della relazione
«Le varianti al P.R.G. per la zona di S. Fortunato si riferiscono ad una fascia di aree che, con andamento continuo, attraversando dalla sponda del Brenta alla strada Cartigliana le zone omogenee A 6 e C7 (cfr. tav. 4), prevedono funzioni pubbliche (attrezzature, verde pubblico) e di salvaguardia e rispetto di un importante nucleo di notevole valore storico-artistico.»
«Il convento e la chiesa di S. Fortunato, infatti risalenti alla fondazione di un monastero benedettino interno al 1260, anche se attualmente di proprietà privata… costituiscono il centro tradizionale di un diffuso insediamento storico di tipo agricolo.»
«Il P.R.G. vigente prevede un'ampia zona a verde privato, comprendente il convento e la chiesetta di S. Fortunato, e, immediatamente a sud, una larga fascia a verde pubblico secondario (attrezzature sportive)… ed una zona per chiesa ed opere parrocchiali contigua alla zona a verde pubblico.»
Che cosa ha cambiato la variante del 1977
- Convento e chiesa: da zona a verde privato → attrezzature (chiesa ed opere parrocchiali), «prevedendo per la struttura edilizia, fra l'altro vincolata ai sensi della Legge 1089 sulle cose d'interesse storico-artistico, un utilizzo polifunzionale»
- Zona circostante: da verde privato → verde pubblico, mantenendo «la sua funzione precipua di area pregiata di rispetto» per la struttura monumentale
- Ex zona per chiesa: → verde pubblico per gioco bambini
- Area comunale: → attrezzature scolastiche (scuola materna, asilo nido)
L'opposizione Sartori, 1978
Il 3 luglio 1978 il Consiglio comunale approva la DCC 126/1978: «di non accogliere l'opposizione al progetto di Variante al P.R.G. per le zone di S. Fortunato» presentata da Silvio, Gian Nicola, Paolo, Marlene e Lucina Sartori — i proprietari privati del convento. Approvata all'unanimità dei 28 presenti. È il passaggio in cui la separazione fra ciò che è privato (44) e ciò che diventerà pubblico (43) si rende irreversibile.
Dove sta il 43, in catastro
Il civico è stato risolto con l'Archivio Nazionale dei Numeri Civici dell'Agenzia delle Entrate (stradario Veneto) e con il WFS catastale, non per supposizione:
| Civico | Particella | Foglio |
|---|---|---|
| 43 | STRADA167 | 9 |
| 43A | stradale | 9 |
| 43B | 749 | 9 |
| 43C–43G | 1127 | 9 |
| 42 | 364 | 9 |
| 44 |
Nell'ANNCSU il civico 43 è attribuito alla particella stradale STRADA167 del foglio 9 (così la banca dati registra l'accesso da strada), con i sub-civici 43B (mapp. 749) e 43C–43G (mapp. 1127). Ma la geometria dice altro — ed è la correzione più importante della revisione 4.0:
⚠ Verifica geometrica (v2 · 13.11.2026, dati vettoriali WFS dell'Agenzia)
Il fabbricato del bar ricade nella particella 1127 del foglio 9 — quella che nell'ANNCSU porta i sub-civici 43C–43G: sono verosimilmente gli accessi al corpo del bar stesso. L'area del monastero/B&B (44) ricade nella particella 32, con la 749 interposta (17 m dal monastero, 58 m dal bar). La particella 364, che la rev. 3.0 attribuiva al 42/44, sta ~140 m a est del bar e ~76 m dal monastero: non è il complesso del convento. La lettura della 3.0 («il bar sta sulla particella stradale») confondeva l'attribuzione amministrativa del civico con la sedime del fabbricato.
Conseguenza operativa: la visura per immobile si chiede sulla particella 1127 (foglio 9, A703) — non sulla particella stradale. Il test è un point-in-polygon del punto della scheda Google «Bar Fietta» sui poligoni WFS: dentro la 1127, centroide a 25 m.
Correzione utile
Le mappale 1338/1340 dell'esproprio ETRA sono nel foglio 11: non contengono il 43 e non sono il confine del progetto. Il foglio 15, a sud-ovest, è a circa un chilometro.
Sostituita nella v2 con la verifica geometrica. Cartografia catastale vettoriale del foglio 9 (WMS/WFS Agenzia delle Entrate, 13.11.2026): il punto rosso è la scheda Google «Bar Fietta» e cade dentro la particella 1127; il rombo blu è l'area monastero/B&B, particella 32; la 364, attribuita al 42/44 dalla rev. 3.0, sta ~140 m a est. La figura precedente («ortofoto + riquadri») era centrata sull'area del monastero ed è stata ritirata. Clicca per ingrandire.
Il Vallo Visconteo non è un muro
Nella tav. 1/V il Vallo è un ambito puntuale (simbolo rosso tratteggiato circolare), non una linea di confine: sono i singoli manufatti del sistema difensivo. L'art. 58 ne consente l'attrezzatura per servizi e attività ricreative, escludendo ogni edificazione salvo previsioni puntuali.
Conseguenza: l'ipotesi «volume vietato perché dentro il Vallo» era formulata male. La domanda corretta è se un punto specifico della terrazza ricade in un manufatto tutelato — e a cosa serve la sua tutela.
Il lastrico è un bene tutelato
L'art. 51 impone di conservare «i manufatti di carattere storico quali pavimentazioni». Un lastrico solare che ha settant'anni di storia non è un piano di calpestio da rifare: è un elemento di valore.
Conseguenza: l'intervento deve essere additivo e reversibile — appoggiato, non sostitutivo. È il principio guida dell'intera proposta.
L'ambito storico cambia il regime
L'art. 12, comma finale: «qualunque opera pertinenziale… da eseguire negli insediamenti di antico impianto e negli ambiti degli edifici di interesse storico-ambientale… si qualifica come nuova costruzione soggetta a provvedimento edilizio».
Conseguenza: se il 43 ricade in ambito storico — e la tavola del PRG indica «Convento di San Fortunato» fra gli edifici di interesse storico-ambientale — la veranda accessoria non è una CILA: è un permesso di costruire.
Le tre varianti che contano, in una riga
- Variante 4/1977-79 — zone di S. Fortunato: la variante locale (DCC 256/1977, DCC 126/1978, DGR 2448/1979)
- Variante generale 1990-92 — il PRG vigente, approvato dalla Regione (DGR 2817/1992)
- P.I. 2008-2025 — il livello vigente: DCC 106/2008, 49/2009, 9/2012, Variante 1/2022 (DCC 32/2022), Variante 2/2022 (DCC 61/2022 → DCC 43/2023), Variante Verde 2023 (DCC 8/2024), N.T.O. aggiornate alla DCC 94 del 4 dicembre 2025
Una discordanza da segnalare all'ufficio
La D.G.R. n. 2448/1979 cita, nel testo di approvazione, una «deliberazione consiliare n. 203 in data 28.9.1977» per la variante, mentre la delibera e il parere del Comitato Tecnico Regionale indicano la 256/1977; divergono anche i protocolli di avviso (18.308 contro 10.508). Non è un errore grave, ma è la traccia che serve a non perdere tempo in ufficio.
La lacuna che resta, e come si chiude
Esiste una Variante n. 2 al Piano Particolareggiato con riserva di edilizia pubblica in località San Fortunato: deliberazione della Giunta comunale n. 88 del 3 aprile 2012, approvata con D.G.C. n. 296 del 20 novembre 2012. Non è disponibile in aperto: esiste solo sull'archivio storico del Comune, che chiede credenziali d'accesso.
È la domanda che chiude il progetto: il civico 43 è dentro o fuori la riserva di edilizia pubblica? Dentro, la destinazione e i vincoli cambiano; fuori, il progetto ha una base solida. Va chiesta con la massima priorità — e, in parallelo, verificata in sito sulla tavola 1/V e sulle tavole 1:2.000 del P.I.
/api/content, 26.965 voci indicizzate, setaccio integrale con 419 riscontri. [A] Verifica catastale della v2 (13.11.2026): WFS wfs.cartografia.agenziaentrate.gov.it/inspire/wfs/owfs01.php — 313 particelle scaricate sull'area (riferimento nazionale A703A000900.NNN); point-in-polygon del punto Google «Bar Fietta»: dentro la particella 1127, centroide a 25 m; area monastero/B&B nella 32; la 364 a ~140 m dal bar. Cartografia della figura di verifica via WMS wms.cartografia.agenziaentrate.gov.it (EPSG:4258, CC-BY 4.0): dati pubblici, interrogabili da chiunque. Livello B: D.G.R. n. 4141 del 18.12.2007 (approvazione PAT provinciale), D.G.C. 88/2012 e D.G.C. 296/2012 (riserva di edilizia pubblica — atti citati, testo non consultabile in aperto). Livello C — da acquisire: PUA San Fortunato e Variante n. 2 (solo ad accesso autenticato); Variante al P.I. 1/2022 (DCC 32 del 28.04.2022, solo storico); atto di concessione ultracentennale; foglio 1:2.000 del P.I. che copre il civico 43 e categoria di valore puntuale del fabbricato.
Dallo schermo al fascicolo.
Quattro porte, tutte aperte, tre gratuite.
La revisione 4.0 nasce da una domanda precisa: che cosa si può già vedere, oggi, senza chiedere niente a nessuno? La risposta cambia il piano d'azione. Dal 1° gennaio 2025 le consultazioni telematiche delle banche dati catastali sono gratuite per tutti, anche per immobili non propri (art. 7 d.lgs. 139/2024, che sostituisce l'art. 1 c. 5 d.l. 2/2006; provvedimento AdE n. 460187 del 30.12.2024). La identificazione del civico 43 — il buco n. 3 della mappa dei buchi — si chiude con SPID, un pomeriggio, zero euro.
Geoportale catastale
Mappe in consultazione libera, senza registrazione: si naviga fino al foglio 9 di Bassano (comune catastale A703) e si leggono le particelle con lo strumento «Informazioni particella».
Visure online
Con SPID / CIE / CNS: visura per immobile (anche di terzi) con intestazioni e subalterni, in PDF immediato. € 0. È il documento che scioglie il nodo del foglio 9.
Sportello / CAF
Per chi non ha SPID: ufficio Territorio di Vicenza o sportelli decentrati. Visura € 3,00, copie ed estratti € 30,00 (tabella oneri allegata al d.lgs. 139/2024, GU 231/10.10.2024). Rilascio in giornata.
WMS / WFS per il tecnico
Servizi cartografici pubblici in CC-BY 4.0 da caricare in QGIS: particelle e fogli come layer vettoriali sopra ortofoto e rilievo. Per l'architetto è la base del rilievo preliminare.
La procedura, passo per passo
- Mappa libera — aprire il geoportale e scegliere il comuneRegione Veneto → Provincia catastale Vicenza → Comune «BASSANO DEL GRAPPA/sez.A» → captcha → Avanti. La mappa dei fogli si carica senza login.
- Foglio 9 — leggere le particelleSelezionare il foglio 9, cliccare le sagome con «Informazioni particella catastale»: la 1127 è la particella del fabbratto del bar (verifica geometrica v2), la 32 è l'area del monastero/B&B, la 749 sta in mezzo; STRADA167 è la particella stradale a cui l'ANNCSU attribuisce il civico. Poi foglio 11 (mapp. 1338/1340, esproprio ETRA) e foglio 15 (part. 50/6 e 5, la DGC 447/2025).
- Visura per immobile — con SPIDServizi online dell'Agenzia → «per immobili non di proprietà»: comune A703 (sez. A), foglio 9, particella 1127. Esce il PDF con intestazioni e subalterni: qui si vede chi è intestatario del fabbratto del bar e come sono divisi i sub del 43.
- Elaborato planimetricoLe planimetrie depositate si chiedono con provincia/comune/foglio/particella: la scheda ufficiale le dichiara richiedibili «gratuitamente da tutti»; la prassi post-2025 sta assestandosi — se il canale online rifiuta, lo sportello le rilascia documentando l'interesse concreto (istanza o incarico).
- Il civico ufficiale — ANNCSUL'Archivio Nazionale dei Numeri Civici conferma il legame indirizzo ↔ identificativi catastali: «STRADA SANTI FORTUNATO E LAZZARO», comune A703, civico 43. Gratuito, con captcha.
Perché la particella stradale non basta
Nell'ANNCSU il civico 43 risulta attribuito a una particella stradale (STRADA167): è il modo in cui la banca dati registra l'accesso da strada, non la posizione del fabbratto. La verifica geometrica della v2 (point-in-polygon sui poligoni WFS) dice che il fabbratto ricade nella particella 1127: la visura per immobile si chiede su quella. È la sequenza esatta con cui il buco n. 3 si chiude — e ora con la particella giusta.
⚠ Tre correzioni che la v2 porta al dossier
- Codice catastale: Bassano del Grappa è A703, non «B048» (B048 risulta attribuito ad altro comune). Il dato è stato osservato direttamente nel menu del geoportale: «A703-A».
- URL del geoportale: il dominio geoportalecatastale.agenziaentrate.gov.it non risolve (NXDOMAIN, 13.11.2026). L'indirizzo giusto è geoportale.cartografia.agenziaentrate.gov.it.
- Costi: le vecchie tariffe per consultazione telematica sono sopraffatte dalla gratuità 2025. Restano a pagamento solo le visure allo sportello (€ 3,00) e copie/estratti (€ 30,00).
- Discordanza da verificare: la Rev. 3.0 citava il Regolamento Edilizio come DCC 31/2022 (estratto letto); la pagina comunale oggi pubblica un RE «approvato con DCC del 29.06.2023» — probabile variante successiva. Prima di citare il RE in una pratica, confermare la versione vigente sulla pagina ufficiale del P.I.
Il sito, su cinque mappe.
Una è dentro questa pagina.
Il rilievo comincia dagli occhi. Qui sotto: la mappa viva (OpenStreetMap, si apre con la connessione), la vista satellitare della revisione 4.0 e la rastrelliera dei link per interrogare tutti i visualizzatori pubblici che contano — catasto compreso. Coordinate della scheda Google «Bar Fietta»: 45,7568525 N — 11,7226359 E (EPSG:4326).
OpenStreetMap embed · marker sul fabbratto · richiede connessione. Nota di precisione: il nodo OSM «Bar Fietta» (node/10239832352) è discostante di ~65 m verso nord (cade sull'area del monastero/B&B): il marker qui sopra e tutti i link usano le coordinate della scheda Google, verificate sul civico 43. Il nodo OSM merita una correzione nella mappa libera.
La carta d'identità del sito
⚠ Che cosa NON esiste
Il Comune di Bassano non ha un webgis urbanistico interrogabile (verificato il 13.11.2026: le pagine «Cartografia e CDU» contengono solo contatti). La zonizzazione puntuale si legge sulle tavole scaricabili del P.I. o si chiede inUDO/CDU. Lo strato regionale di pianificazione (webgisId 213) dà l'inquadramento, non il puntuale.
Il permalink che serve all'architetto
Nel viewer regionale il pulsante «Esporta Link» genera l'URL della vista corrente: dopo aver centrato il Bar Fietta, si esporta e si conserva — è il modo più rapido per portare il sito nello studio senza ricercarlo ogni volta.
Cosa guardare sul satellite
Tre cose: la capanna del fabbricato con il colmo parallelo alla strada; la terrazza lastricata sul lato a valle; il verde a monte che separa il 43 dal 44. È la geometria che le tavole 1–3 disegnano, vista dall'alto.
Cosa dicono le tavole
che mi hai mandato
Ho letto le tre tavole. Le quote riportate sono esattamente quelle del disegno: niente è stato arrotondato per comodo, niente è stato ipotizzato. La ricostruzione geometrica è dichiarata come tale.
| Quota | Elemento |
|---|---|
| 12 80 | Larghezza del corpo bar / terrazza (orizzontale) |
| 13 42 | Profondità del lastrico solare (verticale) |
| 8 60 | Quota dal filo di riferimento a sinistra all'inizio della copertura piana |
| 7 50 + 6 70 | Larghezza totale in somma (1 420) |
| 6 70 × 5 98 | Copertura piana non praticabile (≈ 40 m²) |
| 5 55 | Quota del riquadro/rientro in basso a sinistra (linea catteggiata) |
| 8 10 | Larghezza del tratto inferiore del lastrico |
| 2 00 | Quota del rientro di bordo |
| 25 + 180 + 25 | Spessore di un elemento lineare a sinistra (tot. 230) |
| 30 · 30 · 10 | Offset di bordo e rientranze |
Superfici ricavate
Valori calcolati su quote di disegno, da verificare con un rilievo quotato: la quota «5 55» e la natura del riquadro (rientro, rialzo o apertura) non sono desumibili con certezza dal disegno.
Il «limite di zona» passa
a ovest della terrazza
La seconda tavola non è una planimetria del fabbricato: è il disegno del contesto. Mostra dove finisce la zona, e cosa c'è attorno. È la tavola che spiega perché il progetto deve essere leggero.
| Quota | Elemento |
|---|---|
| 15 75 | Profondità del corpo bar + ingresso |
| 11 62 | Primo tratto del lato est |
| 5 64 + 5 64 | Due tratti intermedi del lato est |
| 8 00 | Tratto finale del lato est (totale lato ≈ 19 28) |
Il «LIMITE DI ZONA»
La linea rossa tratteggiata taglia il disegno verticalmente a ovest del fabbricato e lo richiude a nord. Non è un confine catastale: è un limite di ambito urbanistico o di tutela, e la sua distanza dal fabbricato è ciò che separa «dentro» e «fuori» ai fini del progetto.
Dal disegno emerge che il fabbricato è addossato al confine del lotto, con l'area verde a monte e a ovest. Questo significa che l'ampliamento della terrazza verso l'est — cioè verso il basso e verso il verde — non è libero, mentre lo spazio residuo interno al|lastrico lo è.
Il verde già esistente è progetto
Tav. 2 e Tav. 3 mostrano un giardino già disegnato: alberature (grandi cespi), siepi filari di confine, un percorso in pietra a secco diagonale, aree a prato. Sono i segni di un progetto di riqualificazione già impostato — il giardino d'inverno deve dialogare con questo disegno, non sostituirlo.
Una terrazza che già funziona,
ma lavora all'aperto tutto l'anno
Lastre di pietra a modulo regolare, posa a corridoio, tono grigio-beige con inserti chiari. È già un buon pavimento d'esterno e ha una notevole massa termica.
Tende a ombrellone chiuse e catene di stringhe luminose addossate alla parete. Il filo può essereintegrato nella struttura della veranda: si risolve l'illuminazione e l'ombra con un solo gesto.
Sul lato est una cinta di siepi e una recinzione metallica. È il margine più naturale da cui entrare il verde.
Sul fondo, oltre il parapetto, un area verde alberata con attrezzature sportive: il giardino d'inverno guarda su un paesaggio, non su un vuoto.
✓ La lettura costruttiva che ne segue
La terrazza è già pavimentata, già recintata, già attrezzata. Il giardino d'inverno non deve costruire il pavimento né i confini: deve coprire lo spazio, proteggerlo e renderlo vivo in inverno. È un intervento additivo e reversibile su una superficie finita — esattamente il tipo di opera che i vincoli di tutela tollerano meglio.
Non è un giardino d'inverno.
È un luogo di vita.
«Giardino d'inverno» è il nome del progetto: dice il mezzo — un ambiente verde coperto, con qualche pianta. Il brief dice il fine: socialità, vita sociale e vita familiare, in un contesto comunale e parrocchiale tutelato, e soprattutto coworking. Le due cose non coincidono — e il progetto si gioca tutta nella differenza.
Il nome e il fine
- Nome: giardino d'inverno — ambiente coperto, verde, chiuso
- Fine: socialità, vita familiare, incontro
- Destinazione d'uso guida: coworking — luoghi di lavoro
- Chi: il quartiere, le famiglie, il Centro Sociale Parrocchiale che già opera qui
- Effetto voluto: riempire un fabbricato comunale periferico di funzione, non costruirne uno decorativo
Perché qui la socialità non è un lusso
Il contesto è tutelato su tutti i lati: proprietà comunale dal 1808, concessione alla parrocchia in essere da oltre novant'anni, edificio accanto al monastero con area a riserva di edilizia pubblica, vincolo paesaggistico dal 1974, capitolo tutelato da verificare nella categoria di valore.
Aggiungere un'uso pubblico diffuso a un bene che è già di tutti — e che da ottant'anni appartiene a tutti — è esattamente il gesto che questi luoghi chiedono. Non è un add-on: è la finalità pubblica che giustifica l'intervento.
Coworking non è serra solare
Se il fine è il lavoro, il progetto cambia pelle: la serra solare è un volume climatico, il coworking è un luogo di lavoro con regole proprie.
- Destinazione d'uso: uffici e luoghi di lavoro (DPR 412/1996, art. 3), non serra
- Agibilità: opere che incidono sul preesistente → denuncia di agibilità (D.Lgs 222/2019)
- Accessibilità: posti di lavoro e visitatori → verifica L. 13/1989 e DM 236/1989
- Prevenzione incendi: somministrazione esistente + nuovi posti di lavoro → verifica di compatibilità nel D.M. 3 agosto 2015
- Comfort: illuminamento naturale, ventilazione, privacy acustica, comfort termico — l'estetica non basta
Il presso ogni destinazione
Un progetto di socialità senza fruitori identificati è un costo per il Comune. Il brief deve quindi fissare, prima del disegno:
- Quante persone contemporaneamente e in quante fasce orarie
- Quanti posti di lavoro — è il numero che regge l'iter, il dimensionamento e il costo
- Chi gestisce — parrocchia, Comune, associazione, gestore privato in convenzione
- Chi paga — canone, abbonamenti, Quote, contribuzione comunale, mecenati
- Che cosa resta del bar e come convive con il piano di lavoro
Il rischio da evitare
Un «giardino d'inverno» bello, verde e vuoto. Il verde è il pretesto, non il programma: si progetta la socialità, e il verde la si rende possibile.
Che cosa cambia nei quattro scenari
| Scenario | Legge bene il brief? | Che cosa manca |
|---|---|---|
| A · serra solare 12,5 mq | no | Nessuno spazio di lavoro, nessuna socialità: è un riparo per piante. Esce. |
| B · veranda accessoria 25-30 mq | parzialmente | Può ospitare un tavolo di lavoro condiviso e le piante, ma non è un luogo di lavoro agibile e conforme |
| C · padiglione 40-50 mq | sì | Posti di lavoro, soggiorno, verde: è l'unico scenario coerente con il brief. Con permesso di costruire |
| D · pergola e verde | parzialmente | Socialità estiva all'aperto, zero copertura: la promessa del progetto si realizza solo da aprile a ottobre |
Il brief sposta quindi il progetto da B verso C: non più «un bel verde coperto», ma un ambiente di lavoro e di incontro, verde dentro. È una scelta di scala, di regime e di costo — non un'aggiunta.
Zona E, 2.473 gradi-giorno.
Qui l'inverno è un vincolo progettuale.
| Mese | Gen | Feb | Mar | Apr | Nov | Dic |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T. max media (°C) | 5,9 | 8,2 | 12,3 | 17,0 | 12,1 | 6,8 |
| T. min media (°C) | −1,4 | −0,3 | 3,0 | 7,0 | 4,2 | 0,0 |
gradi-giorno
zona climatica E
accensione max giornaliera
15 ottobre → 15 aprile
durata minima del giorno
dicembre
Azioni climatiche (NTC 2018)
Una copertura a falda leggera su questa terrazza deve essere verificata per sneve con ristagno e per risucchio: i gradienti minimi con neve bagnata sono il vero limite progettuale, più del vento.
Il microclima della terrazza
Tre fenomeni da sfruttare, non da subire:
- Massa termica del lastrico — ≈ 127 m² × 0,4 m × 2.000 kg/m³ ≈ 100 t di pietra. Capacità ≈ 29 kWh/K. Il pavimento cede freddo per ore: è la «batteria» della veranda.
- Effetto serra della vetratura — con sole diretto il contributo è gratuito; l'impianto copre solo le ore buie.
- Ventilazione di collina — il rilievo rende il sito più ventilato e meno umido: favorisce la condensazione, quindi va progettata una ventilazione controllata.
⚠ Il vincolo climatico che non si negozia
Il garbino — vento di nord-est, secco e gelido — è registrato in zona con punte fino a 70 km/h nel dicembre 2008. Una veranda interamente vetrata è l'obiettivo perfetto di quella rosa dei venti: va previsto un sistema di chiusura/schermatura, non solo una struttura resistente.
Cinque soglie.
Ognuna, da sola, può cambiare il progetto.
Un giardino d'inverno non è un mobile da posare: è un volume. La regola applicata è semplice e brutale — finché stai dentro le soglie, il volume non esiste; appena le superi, conta interamente. Le cinque soglie vanno verificate in quest'ordine, perché ognuna condiziona la successiva.
01 · La soglia che può vietare tutto — N.T.O. art. 58
Nel ambito del Vallo Visconteo le N.T.O. prevedono «esclusa ogni edificazione». Non c'è soglia dimensionale che tenga: se la particella ricade nel Vallo, una serra — che è volume — è vietata, e l'unico progetto possibile diventa l'arredo non coperto.
02 · La soglia della copertura — N.T.O. art. 54
La categoría di valore dell'edificio (1, 2, 3, 4, 5) governa la copertura: per le categorie 1 e 2 non sono ammessi tagli o sovrastrutture; per la categoria 3 i tagli sono ammessi solo se compatibili con la tutela. Nelle NTA i negozi a piano terra hanno altezza libera minima di 2,40 m: se la copertura del lastrico sta sotto, la serra è esclusa a monte.
03 · La soglia dimensionale — N.T.O. art. 12
Verande e serre solari non riscaldate, sul fronte sud, con funzione di captazione solare: profondità massima 2,50 m e superficie non superiore a 12,5 mq. Oltre quei limiti sono interamente conteggiate come Su — cioè diventano superficie abitabile. E l'altezza massima dei locali accessori non può superare m 2,40.
04 · La soglia qualitativa — REC § 39.7 e RES art. 8
- La serra non deve compromettere l'illuminazione e l'areazione dei locali retrostanti
- La serra non deve creare nuovi ambienti di abitazione — quindi niente posti letto, niente uso continuativo con persone
- Se è riscaldata perde la qualifica di «non riscaldata» e decade il regime agevolato
- Per essere «serra solare»: superficie esterna vetrata ≥ 70%, apribile ≥ 50% (preferibilmente in alto), schermatura esterna totale nella stagione calda, fronte sud ± 20°
Traduzione: una serra riscaldata che ospita clienti non è una serra solare. È un locale. E un locale su un lastrico solare ha un altro iter.
05 · La soglia più insidiosa — la natura del piano
Le definizioni uniformi regionali (DGRV 669/2018) dicono: «lastrico solare: tetto piano di un edificio, anche praticabile, che non si configura come Terrazza». Una «terrazza», invece, è «spazio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell'edificio, munito di parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni».
Sul disegno la zona è battezzata LASTRICO SOLARE. Se dunque non è accessibile dall'interno, la struttura che ci metti sopra non è una veranda: è una costruzione su copertura piana non praticabile. Non estende l'area di sedime — che è impronta a terra — ma modifica sagoma, superficie coperta e volumetria.
Conseguenza: in quel caso non siamo in edilizia libera, ma davanti a un titolo abilitativo con progetto e relazione tecnica. È la domanda a cui va risposto per prima: la terrazza si raggiunge dal bar o no?
⚠ Nota di attualità
Le N.T.O. del PI sono state aggiornate dalla DCC n. 75 del 21 settembre 2026, esecutiva dal 1° novembre 2026: i limiti 12,5 mq / 2,50 m / 2,40 m vanno riconfermati sul testo vigente. Inoltre NTA e REC sono state qui lette tramite estratti testuali, non integralmente. Prima di usarle in progetto vanno lette nella versione in vigore.
Tre numeri.
Il regime cambia.
Le NTA del Comune (art. 12) e il Regolamento Edilizio (art. 8 RES, § 39.7, art. 13 lett. l) non dicono «quanto si può fare»: dicono in che regime si fa. Questo strumento applica le regole come sono state lette, con i limiti dichiarati e le verifiche ancora da fare.
Strumento basato su: NTA art. 12 · REC DCC 31/2022 §§ 8, 13, 39.7 · RES art. 8 · DGRV 669/2018 All. B.
Prima di usarlo in progetto: leggere i testi integrali.
Muovi i cursori.
Quattro ipotesi.
La prima domanda non è «quanto grande»,
ma «in che regime».
Le N.T.O. del Piano degli Interventi — lette integralmente nella versione vigente (DCC 94 del 4 dicembre 2025) — hanno una soglia netta: una serra solare «non riscaldata, disposta sul fronte sud con funzione di captazione solare, di superficie non superiore a 12,5 mq» resta Snr. Oltre quei limiti conta interamente come Su. E c'è una seconda soglia, più pesante, che la versione precedente di questa analisi non aveva colto: in ambito storico, l'opera pertinenziale è una nuova costruzione — e quindi un permesso.
⚠ La correzione che cambia gli scenari
N.T.O. vigenti, art. 12, ultimo comma: «Ai sensi dell'art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, qualunque opera pertinenziale come sopra definita, da eseguire negli insediamenti di antico impianto e negli ambiti degli edifici di interesse storico-ambientale, indipendentemente dalla consistenza volumetrica rispetto all'edificio principale, si qualifica come nuova costruzione soggetta a provvedimento edilizio.»
Questo fabbricato è indicato dal PRG fra gli edifici di interesse storico-ambientale. Se la verifica in merito conferma l'ambito, la «veranda accessoria» non è una CILA: è un permesso di costruire. L'ipotesi B non cambia di forma — cambia di iter, e con essa il costo e i tempi.
Il minimo legale
Un volume vetrato addossato al muro del bar, con superfici apribili e schermatura esterna totale in estate. Non riscaldata, esposta a sud: è una serra solare, non un locale. Il testo di legge è recitato dall'art. 9, lettera g delle N.T.O.
- Computa come Snr, non come Su
- Nessun titolo edilizio (salvo verifica comunale)
- Non può ospitare clienti: non è ambiente di vita
- Tempistica stimata: 2–3 mesi
⚠ Il limite che la rende quasi inutile
12,5 mq non coprono il filo delle sedute: coprono un angolo. È la soglia sotto la quale si entra in Snr, non la soglia sotto la quale il progetto funziona. E, per il brief reale — socialità, famiglia, coworking — è fuori discussione: nessun progetto di vita sociale sta in dodici metri quadrati non riscaldati. Serve come prova del principio, non come soluzione.
La fascia addossata, con un avvertimento
La larghezza che serve per proteggere il filo delle sedute. Superiore a 12,5 mq, quindi conta come Su. La profondità ≤ 2,50 m e l'altezza ≤ 2,40 m (art. 12, c. 4) la mantengono «costruzione accessoria»: ma solo fuori dagli ambiti storici.
- In ambito storico: nuova costruzione → permesso di costruire (art. 12, ult. c.)
- Fuori dagli ambiti storici: CILA con progetto asseverato
- Struttura autoportante appoggiata al lastrico, senza carichi sulla muratura
- Tempistica stimata: 6–12 mesi
La correzione rispetto alla versione precedente
Questa ipotesi era indicata come la raccomandata «in CILA». Non è più esatto: se l'ambito storico è confermato, l'iter è comunque un titolo forte, e il vantaggio rispetto allo scenario C si riduce alla scala e al costo — non al regime. La verifica della categoria di valore diventa la domanda dirimente.
Una struttura autonoma
Diventa sala d'inverno: locale di pubblico esercizio con postazioni proprie, capace di funzionare anche chiuso. Supera l'altezza degli accessori: è nuova costruzione in ogni caso.
- Permesso di costruzione (la SCIA non è ammessa) + autorizzazione paesaggistica
- Non è «non riscaldata»: perde la qualifica di serra solare
- Esige verifica strutturale in posizione esposta
- Tempistica stimata: 12–18 mesi
✓ È l'unica ipotesi coerente con il brief
Il progetto è socialità, vita familiare e coworking: un ambiente di lavoro e di incontro, verde dentro. Solo questo scenario ospita posti di lavoro, tavoli, un soggiorno, una durata d'uso che non sia quella di un paio d'ore. È il più costoso e il più lento: è anche l'unico che risponde alla domanda.
La strada che non si può negare
Una pergola priva di copertura e tamponatura, struttura superiore piana, con arredi da giardino e verde in contenitori. Rientra negli «interventi liberi» del REC: nessun titolo abilitativo.
- Non è un «giardino d’inverno»: non è coperto
- Per un prefabbricato: max 1 per edificio, ≤ 6 mq, h ≤ 2,20 m
- È la garanzia: se il Vallo o la Soprintendenza bloccano, resta un intervento realizzabile
- Tempistica stimata: 2–3 mesi
✓ Il piano B è il progetto che si fa approvare
Un progetto che ha un piano B è un progetto che si fa approvare: si presenta l’ipotesi B e si dimostra che, nel caso peggiore, si realizza D senza aspettare nessun titolo. È la ragione per cui D va tenuta sotto mano dal primo giorno, anche mentre si lavora su B.
⚠ La regola che può cambiare tutto: la categoria di valore dell’edificio
Le N.T.O. (art. 55) stabiliscono che per gli edifici con categoria di valore 1 o 2 non sono ammessi tagli o sovrastrutture nella copertura per la realizzazione di terrazze; per la categoria 3 i tagli in copertura sono ammessi solo se compatibili con la tutela del fabbricato, su eventuale parere conforme della Commissione Locale per il Paesaggio.
Conseguenza diretta: la struttura dovrà essere autoportante, appoggiata al lastrico e non ancorata alla copertura — il che, paradossalmente, è anche la soluzione più rispettosa per una muratura antica. Ma se la categoria di valore fosse 1 o 2, va verificato se una copertura vetrata addossata sia compatibile. È il dato urbanistico da chiedere per primo.
Nota di progetto
Le quote sono proposte, non rilevate. E va detto chiaramente: gli scenari A e B non rispondono al brief (socialità, famiglia, coworking) — rispondono alla soglia urbanistica. Il progetto è C; A e D restano come piano di ripiego per il caso in cui l'ufficio neghi il titolo forte.
Un progetto che ha un piano B è un progetto che si fa approvare: si presenta l'ipotesi C e si dimostra che, nel caso peggiore, si realizza D senza aspettare nessun titolo.
Avvertenza: le N.T.O. sono state lette nella versione aggiornata alla DCC n. 94 del 4/12/2025; la pagina «150 – Variante al PI… N.T.O.» relativa alla DCC 75 del 21/09/2026 esiste ma pubblica gli allegati a vuoto: se il testo è cambiato, i limiti vanno riconfermati presso l'ufficio. Inoltre il Regolamento Edilizio è stato qui letto tramite estratti: va letto integralmente prima della progettazione.
Si dimensiona sul picco,
si gestisce con l'inerzia
Un giardino d'inverno non consuma come un appartamento: ha guadagni solari, inerzia e un pavimento che immagazzina. Il rischio non è il consumo: è il picco di una sera di gelo.
kW di potenza termica di picco stimata per 46–49 m² di veranda vetrata a doppio vetro, con ΔT = 22 K (20 °C interni contro −2 °C esterni).
kWh/K di capacità termica accumulata dal solo lastrico in pietra. Equivale a un pozzo di calore gratuito di diverse ore.
quota di superficie vetrata della fascia A: progettata per stare appena sopra la soglia del 70%, con buffer progettuale.
ore giornaliere di accensione consentite in zona climatica E: impianto a ciclo on-off con accumulo, non a regime continuo.
Strategia impiantistica consigliata
- Condensazione sulla superficie vetrata: inevitabile in una serra fredda. Prevedere griglia di mandata a pavimento (l'aria calda sale, l'umidità si scarica in basso) e deumidificazione attiva o passiva.
- Ventilazione a bassa portata con apertura di aerazione a valle: più efficace a fabbricazione, meno a fine serra.
- Tetto ventilato sulla fascia vetrata: la lama d'aria calda sopra il vetro riduce la condensazione e le ponti termiche.
- Illuminazione a LED integrata nelle stringhe esistenti, con potenza limitata e accensione programmata.
- Fotovoltaico su copertura: la DGR 1781/2011 richiama i «volumi tecnici a servizio degli edifici» tra i casi esclusi dal computo — un impianto compatto può rientrare; verifica con l'ufficio.
Il ragionamento in una riga
Il lastrico in pietra è l'elemento termico del progetto. La veranda va progettata per caricarlo di giorno (sole) e scaricarlo di sera (inerzia + impianto a ciclo). È la stessa logica del massiccio ad accumulo dei muri di Trombe, applicata orizzontalmente.
⚠ Da non confondere
Il regime di «giardino d'inverno non riscaldato» previsto dalla legge regionale è pensato per la veranda non condizionata. Se il progetto prevede riscaldamento, l'ottenimento del regime agevolato decade e si applicano le regole della serra solare e delle superfici accessorie con i relativi limiti percentuali. La scelta fra «riscaldata» e «non riscaldata» è quindi una decisione amministrativa, prima che tecnica.
Cosa può sopravvivere
dentro un vetro a Bassano
Un giardino d'inverno non è una serra calda: è un ambiente luminoso e freddo. La selezione botanica parte da lì, non da un elenco generico.
Scheletro arboreo in vaso
Elementi verticali che costruiscono la profondità della stanza:
- Pinus mugo 'Mugo' / 'Pumilio' — il pino montano, il più adatto al clima e al vento
- Picea glauca 'Glauca Globosa' — conifera nana, grigio-azzurra
- Juniperus horizontalis 'Blue Carpet', 'Prince of Wales' — strisciante, ottimo in vaso basso
- Taxus baccata e Thuja occidentalis 'Techny' — resistenti e tolleranti alla potatura
- Tsuga heterophylla 'Nana' — cipresse dell'emisfero, molto adatto ai contenitori
- Ilex crenata 'Dark Green' — siepe sempreverde, alternativa alle siepi esistenti
Sottobosco e arbusti
- Hydrangea macrophylla — tollera l'ombra, fiorisce in estate sul posto
- Amelanchier lamarckii — fioritura bianca precoce, foglie autunnali
- Ruscus aculeatus — sempreverde, taglio da usare nelle composizioni
- Osmanthus × burkwoodii — profumo, ombra, resistenza
- Daphne e Viburnum davidii — fogliatura lucida, molto adatti al contenitore
- Salix integra 'Hakuro-nishiki' — in vaso grande, per il contrasto del fogliame variegato
Pavimento vivo
Il livello più importante, perché è quello che si vede tutto l'inverno:
- Helleborus (rosa di Natale) — fiorisce da dicembre a marzo nella zona giusta
- Bergenia e Epimedium — foglie sempreverdi, zero manutenzione
- Carex e Deschampsia cespitosa — graminacee, atte a contenitore: effetto leggero e in movimento
- Brunnera, Heuchera — fogliame colorato per 9 mesi
- Fritillaria, Muscari, Tulipa, Narcissus, Cyclamen — bulbose, fioritura a scaglioni fino ad aprile
- Sedum in vasi bassi — copertura del pavimento, zero irrigazione
Regole di progettazione botanica per questo sito
Vento
Scaffalature basse e larghe, non verticali. Evitare conifere a portamento eretto sul lato esposto. Ogni vaso va ancorato.
Freddo
Niente specie mediterranee. Niente agrumi, niente olivo, niente rododendro.
Contenitore
Substrato acido e drenante, vaso isolato termicamente. Impianti interrati con copertura minima di 70 cm dal piano di calpestio, riducibile a 50 cm in presenza di uno strato di protezione dal gelo.
Irrigazione
Gruppi automatici a goccia con programmatore: in un volume chiuso il gelo colpisce le tubazioni, non le radici. Previsto un punto di allaccio e un pozzo di scarico.
Sette passaggi, due che
possono cambiare il progetto
L'ordine conta: i tre passaggi in grassetto sono quelli che possono imporre una modifica sostanziale o un diniego. Vanno affrontati per primi, in parallelo, e per iscritto.
- Accesso agli atti — Comune, Servizio PatrimonioCopia del contratto di comodato con planimetria allegata; inventario e valutazione dell'immobile; deliberazioni e determine di riferimento; elenco dei beni dati in comodato. In parallelo: chiedere al Responsabile della trasparenza la pubblicazione integrale dei testi delle delibere.Comune di Bassano · Ufficio Patrimonio
- Accesso agli atti — ParrocchiaVerbale di consegna, convenzione, regolamento d'uso, polizze assicurative, titolarità delle opere e delle manutenzioniParrocchia SS. Fortunato e Lazzaro
- Analisi di compatibilità urbanistica e storico-artisticaZona puntuale, ambito del Vallo Visconteo (art. 58), categoría di valore dell'edificio (art. 54), grado di tutela, ambiti di tutela, PUA; verifica se la terrazza sia «lastrico solare» o «terrazza»; eventuale parere della Soprintendenza. È il passo che può cambiare il progetto: va fatto prima di ogni altra spesa.Servizio Urbanistica · SABAP Verona-Rovigo-Vicenza
- Autorizzazione paesaggistica ex art. 131 D.Lgs 42/2004L'intera area collinare è sotto vincolo paesaggistico dal 20.09.1974. Il Comune è ente idoneo al rilascio dal 1.1.2011. Va avviata in parallelo alla pratica edilizia, non in attesa: è l'iter più lungo.Servizio Urbanistica · Assetto Territoriale
- Progetto esecutivo e titolo edilizioCILA o SCIA in base al regime di edilizia libera; geometria asseverata; conformità al PRG e al Regolamento Edilizio; verifica sismica e strutturaleSportello Edilizia · Tecnico asseverante
- Pratica di pubblico esercizioAdeguamento o nuova SCIA per l'esercizio di bar; verifica agibilità del livello rialzato; valutazione dell'uso di terrazza come spazio di somministrazioneSportello Attività Economiche (SUAP)
- Prevenzione incendi, impianti, energiaVerifica VVF per la struttura e per l'eventuale incremento del carico di esercizio; allaccio elettrico e idrico; eventuale autoconsumo e comunità energeticaVVF · ENEL-GSE
Il parallelismo da attivare subito
I passaggi 1, 2 e 3 possono partire contemporaneamente: sono ricerche di documenti e non di decisioni. Il passaggio 4 non si apre prima che il 3 abbia risposto.
Tempo realistico: 4–8 mesi per la fase documentale e autorizzativa, in assenza di rilievi bloccanti. Da mettere in conto con la stagione: per aprire in autunno 2027, la SCIA dovrebbe essere presentata entro primavera 2027.
Un trucco che accorcia tutto: il portale del Comune pubblica i registri DGC/DCC/DET con il solo oggetto dell'atto, non il testo. Un atto dal titolo generico che nomina l'immobile solo nel corpo non è rintracciabile per keyword. Chiedere al Responsabile della trasparenza la pubblicazione integrale dei testi è metà del lavoro.
⚠ Il rischio vero, in una riga
Non è la Soprintendenza: è l'agibilità del piano rialzato. Se la terrazza non è agibile o è agibile come pertinenza esclusivamente tecnica, ospitare bar in un giardino d'inverno richiede un titolo che oggi non c'è, e la prima domanda va posta al Comune prima di fare qualunque altra cosa.
✓ Il percorso più breve, se il Comune collabora
Se l'agibilità è regolare, la zona urbanistica è compatibile con la verifica del 3, e l'ipotesi A rientra nel regime agevolato: il progetto è presentabile come CILA, con tempi dell'ordine di 30 giorni e un costo di progettazione contenuto. È questo lo scenario che va costruito.
Due istanze, quaranta documenti.
Si generano qui, si inviano con un clic.
Questa è la pagina da mandare allo studio. Seleziona i documenti che si intendono chiedere: il testo dell'istanza si compone da solo, con il fondamento giuridico, l'elenco numerato, i tempi e i campi da compilare. Le selezioni restano nel browser.
Canale 1 · Online con SPID (v2)
Servizio «Richiedere l'accesso agli atti»: identificazione SPID/CIE, consegna digitale nell'area personale, moduli «Estremi Documentazione Richiesta» + eventuale delega. Motivazioni ammesse che ci riguardano: verifica conformità urbanistica e presentazione nuova pratica edilizia.
comune.bassano.vi.it › servizionline › richiedere-laccesso-agli-attiCanale 2 · PEC + modulo (v2)
Modulo ACCESSO ATTI-Modello2024.pdf compilato e inviato a protocollo.comune.bassanodelgrappa@pecveneto.it. L'accesso civico generalizzato resta gratuito e non motivato; per le pratiche edilizie valgono i costi DGC 514/2023: 30 € digitali (proprietari), 40 € cartacee, 130–140 € per terzi con procedimento avviato, copie 0,25 €/faccia.
Canale 3 · Sportello Archivi (v2)
Consultazione delle pratiche edilizie storiche: Elisa Spiller, tel. 0424 519665, elisa.spiller@comune.bassano.vi.it — Piazza Castello degli Ezzelini 11, mar–gio 9:30–12 su appuntamento. Responsabile della trasparenza (per la pubblicazione dei testi integrali): dott. Manuel Bruno, Segretario Generale, tel. 0424 519209.
Comune di Bassano del Grappa
Via Matteotti 39 — 36061 Bassano del Grappa (VI)
PEC: protocollo.comune.bassanodelgrappa@pecveneto.it · tel. 0424 519111
Oggetto: immobili in Strada Santi Fortunato e Lazzaro 43 e 44
La parrocchia
Esaltazione della Santa Croce · Via S. Croce — 36061 Bassano del Grappa (VI)
Destinatario: segreteria parrocchiale · in copia alla Curia diocesana (Vicenza)
Oggetto: comodato d'uso gratuito dell'immobile comunale in Strada SS. Fortunato e Lazzaro 43
Dove chiedere il resto
- Archivio di Stato di Vicenza — Sezione di Bassano del Grappa, via Beata Giovanna 58: «San Fortunato di Bassano del Grappa», 1426–1806, 3 bb., in «Corporazioni religiose di Bassano del Grappa» (oltre 30.000 pergamene). Sala studio lun/mar/gio 8.30–15.30 — iscrizione obbligatoria dal 1° settembre 2026
- Soprintendenza SABAP per Verona, Rovigo e Vicenza: verifica su mappale di tutela puntuale (art. 10 e 12 D.Lgs 42/2004), di inclusione nella fascia di 150 m dal Brenta (art. 136) e di compatibilità dell'opera
- Comitato di Quartiere di San Fortunato — l'ente che ha pubblicato la monografia di Signori: conosce la storia della strada e ha il fascicolo d'archivio locale
- Curia diocesana di Vicenza — competenza sui beni ecclesiastici e identificazione del soggetto giuridico del comodato
- Regione Veneto — BUR: delibera di approvazione del PRG e varianti successive
Perché servono tutti questi atti
Ogni riga copre un buco diverso: senza l'agibilità non si può sapere se l'ultimo piano è regolare; senza la catasta non si sa a chi appartiene il lastrico; senza le N.T.O. e il PUA non si sa che regime ha la copertura; senza la convenzione non si sa se la terrazza è compresa nel comodato.
L'ordine con cui chiederli non è quello della tabella, ma quello degli effetti: catasta e confine con il 44 prima di tutto, perché se il lastrico fosse pertinenza privata il resto non ha senso.
Come si inoltra
Comune: via PEC a protocollo.comune.bassanodelgrappa@pecveneto.it, in formato PDF/A, previa scansione. In alternativa, deposito allo Sportello Edilizia / Ufficio Protocollo (via Matteotti 39).
Parrocchia: segreteria parrocchiale, in forma libera o via PEC della parrocchia (da verificare). In copia alla Curia diocesana per gli atti che richiedono autorizzazione vescovile.
Perché funziona
Il Comune pubblica online i registri delle delibere con il solo oggetto dell'atto, non il testo: un atto che nomina l'immobile solo nel corpo — esattamente il caso del comodato — non è rintracciabile per parola chiave. Queste richieste non si possono fare con una ricerca: servono moduli.
Il portale espone inoltre un'API pubblica dei contenuti (~27.000 voci), con cui un operatore può scaricare in blocco i registri DGC, DCC e DET: è così che sono state individuate la DGC 447/2025 e la DGC 470/2026 sulla concessione a titolo gratuito di locali e terrazza esterna a Valrovina.
⚠ Due precisazioni che non si possono saltare
Dehors e suolo pubblico. Se la terrazza viene usata come spazio di somministrazione all'aperto, entrano in campo il D.Lgs 193/2001 (bar ritrovo), le autorizzazioni di occupazione di suolo pubblico e i regolamenti comunali su dehors e orari. È un iter parallelo, spesso dimenticato.
Se l'ente non risponde: decadenza del termine e ricorso al difensore civico (art. 12, c. 5, L. 241/1990). Il silenzio non è una risposta.
Don Giancarlo Pianezzola.
Il primo incontro che apre il progetto.
Il capitolo 04 diceva: «identificare la persona giuridica esatta». La revisione 4.0 la identifica. La parrocchia di riferimento della zona San Fortunato è Santa Croce di Bassano — Esaltazione della Santa Croce, inserita nell'unità pastorale Santa Croce–San Lazzaro (diocesi di Vicenza): la festa votiva del quartiere — 147ª edizione, ottobre 2026 — è organizzata dal comitato proprio insieme a Santa Croce. Il parroco è don Giancarlo Pianezzola, che firma in solido con il team dell'unità pastorale.
Team pastorale in solido: don Mariano Cocco Lasta, don Gino Baù, don Giovanni Pegoraro. Segreteria: lun–ven 9–12 in canonica; lun–ven 16–19 presso l'oratorio «P.G. Frassati».
Governa le autorizzazioni per gli atti di straordinaria amministrazione: decreto diocesano 27.11.2023 + istruzioni applicative + regolamento CPAE 2024. Le richieste sono firmate dal parroco.
Organizza la festa votiva, gestisce sala sociale: è il custode della memoria della strada e il primo alleato naturale del progetto.
Le regole con cui la parrocchia decide
- CIC can. 1277 e 1281 — gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione richiedono il Vescovo, sentito il consiglio per gli affari economici
- Diocesi di Vicenza — decreto per gli atti di straordinaria amministrazione del 27.11.2023, istruzione applicativa e «manuale istruzioni pratiche»; regolamento CPAE 2024 per i consigli parrocchiali
- Il firmatario di ogni richiesta (diocesi, Comune, bandi) è il parroco — non il comitato, non l'esercente
- Convergenza con il diritto statale: art. 18 e segg. d.lgs 42/2004 per i beni ecclesiastici, come già nel dossier
⚠ Il 8×1000 CEI non copre questo progetto — e va detto subito
Il regolamento 2024 ammette solo immobili di proprietà ecclesiastica (eccezione: edifici di culto altrui con uso ventennale), esclude espressamente «impianti di ristoro o di accoglienza» e aree esterne, e la diocesi di Vicenza nel 2024 ha destinato a manutenzione edilizia di culto 200.000 € per tutto il territorio (~350 parrocchie), zero agli oratori. L'immobile è comunale: non rientra. Chiederlo sarebbe tempo perso — il finanziamento passa da altre strade (capitolo «Chi paga cosa»).
Curiosità utile — e da verificare
Le pagine del quartiere collocano il centro parrocchiale proprio in Via SS. Fortunato e Lazzaro 43 (livello B): il bar occuperebbe i locali del centro parrocchiale. Se confermato in canonica, la catena Comune → parrocchia → centro parrocchiale/bar è più corta di quanto il dossier ipotizzava, e l'incontro con don Giancarlo diventa ancora più decisivo.
Il foglio da portare
in canonica.
Un'ora, un foglio, cinque domande. Questa pagina è pensata per essere stampata (tasto F, poi Stampa) e letta insieme: niente gergo urbanistico, solo ciò che la parrocchia decide — e ciò che ne riceve.
Giardino d'inverno al Bar Fietta
— di cosa parliamo
Che cos'è. Una sala vetrata, leggera e reversibile, sulla terrazza del bar: d'inverno tiene insieme le persone che oggi restano fuori; il resto dell'anno lavora come ambiente del quartiere. Il «giardino» è il mezzo — il fine è la socialità e un piccolo spazio di coworking.
Perché interessa alla parrocchia. Il fabbricato è del Comune ma la parrocchia lo usa da oltre novant'anni, gratuitamente. Il progetto non toglie nulla: restituisce un ambiente caldo a un servizio che la comunità già vive — bar, centro sociale, moto club, festa del quartiere. È la stessa logica per cui la città le ha affidato il bene.
Che cosa si chiede oggi. Niente soldi e niente firme definitive: quattro cose semplici che solo la parrocchia può fare.
- Aprire l'archivioTrovare (o far cercare in canonica/curia) il contratto di comodato e il verbale di consegna con la planimetria: senza quei fogli il Comune non può nemmeno iniziare.
- Una lettera di collaborazioneUna pagina, firmata dal parroco, che dice: «la parrocchia è disponibile a studiare, insieme al Comune, la riqualificazione della terrazza». Trasforma la domanda privata in progetto di comunità.
- Un referenteUna persona della parrocchia (consiglio affari economici o comitato) che segua le pratiche: serve un nome, non una presenza costante.
- La data giusta nel calendarioIl 18 novembre la Fondazione Cariverona presenta il programma 2027: capire se ci sarà una nuova call «spazi» costa una lettura — e la parrocchia può candidarsi solo se il comodato è chiaro.
Documento di lavoro · Rev. 4.0 · 13.11.2026 · non impegna nessuno — serve a decidere se vale la pena approfondire.
Le cinque domande da verbalizzare
- Chi ha firmato il comodato, e quando?Anno, durata, scadenza: la concessione «ultracentennale» nata negli anni ’30 cadrebbe proprio in questi anni — rinnovata o no?
- La terrazza è dentro il comodato?Il verbale di consegna con planimetria lo dice in un rigo. Se è fuori, serve un atto aggiuntivo.
- C'è un sub-comodato con l'esercente?Il rapporto reale con il bar potrebbe essere a due passaggi: cambia chi firma che cosa.
- Che opere ha già fatto la parrocchia sulla terrazza?Pavimentazione, luci, parapetti: ogni lavoro già autorizzato è un precedente che aiuta.
- La parrocchia è disponibile a presentare il progetto al Comune insieme a noi?Una lettera congiunta Comune ↔ parrocchia vale più di dieci pratiche private.
Cosa NON chiedere (e perché)
- Soldi della parrocchia — il 8×1000 non copre immobili comunali né «ristoro»: strade altre
- Un impegno oggi — l'opera-richiede autorizzazioni (Comune, Soprintendenza, diocesi): la parrocchia decide dopo, non prima
- Il progetto bello — all'incontro si porta il problema e il calendario, non il disegno: il disegno viene dopo le risposte
✓ L'esito realistico di un buon primo incontro
Tre cose: l'archivio aperto (comodato e verbale), la lettera di collaborazione firmata, il referente nominato. Con queste tre, l'istanza di accesso agli atti alla parrocchia si riduce a una formalità e il Comune vede arrivare il progetto da due direzioni.
Quello che lo studio chiederà.
Già pronto, comma per comma.
Il dossier contiene già i dati che un architetto impiega settimane a raccogliere: titolarità, vincoli, clima, soglie, catastale. Questo capitolo li impacchetta in un brief di incarico — cosa si chiede, in quali fasi, con quale team, a quali compensi — e chiude con il disciplinare d'incarico copiabile da allegare alla richiesta di preventivo.
01 · Il quadro che si consegna
- Immobile: Strada SS. Fortunato e Lazzaro 43, Bassano — fg. 9, particelle STRADA167/364/749/1127, comune catastale A703
- Proprietà: Comune; uso parrocchia in concessione ultracentennale (da documentare)
- Vincoli: paesaggistico 1974 (autorizzazione ex art. 131/146 d.lgs 42/2004), edificio di interesse storico-ambientale PRG (tav. 13.2.2 n. 36.1), invariante colline PAT, zona sismica 2
- Norme di progetto: N.T.O. artt. 9, 12, 48–60 (serra 12,5 mq; accessoria h 2,40 m; ambito storico → nuova costruzione), REC, DGRV 669/2018
- Clima: zona E, 2.473 GG, vento vb 25 m/s, neve qsk 1,50 kN/m²
- Rilievi disponibili: tavole 1–3 (pianta 1:100, layout, stato di fatto) + mappa satellitare + WMS catastale
02 · Il programma funzionale
- Fine: ambiente di socialità, vita familiare e coworking di quartiere, gestito dal bar
- Ipotesi target: scenario C (padiglione 40–50 mq, permesso di costruire) con piano B = scenario D (pergola, edilizia libera)
- Requisiti duri: struttura autoportante (zero carichi sulla muratura), additiva e reversibile, conservazione del lastrico storico (art. 51), copertura tegole canale compatibili col paesaggio o vetro a bassa riflettanza
- Requisiti dolci: luce naturale per posti di lavoro, ventilazione controllata, schermatura estiva, verde in contenitori secondo la selezione botanica del capitolo «Il verde»
- Vietato: modificare la sagoma del colmo, tagliare la copertura esistente (cat. valore da verificare), odorato da serra riscaldata «camuffata»
03 · Le prestazioni richieste
- Rilievo quotato e verifica orientamentoIl buco n. 10: nessuna tavola dichiara il nord. Prima di tutto
- Progetto preliminareDue varianti (C e D), massa, materiali, impatto visivo dal basso e dal colle
- Progetto definitivo + esecutivoStruttura, impianti, dettagli, computo, capitolato
- Titoli e autorizzazioniPermesso di costruire, autorizzazione paesaggistica, procedura sismica (DGR 1823/2020 e 378/2021)
- DL, CSP/CSE, collaudoDirezione lavori, sicurezza (d.lgs 81/08), collaudatore statico (L. 1086/71)
Il team minimo — chi firma cosa
| Figura | Firma / compito |
|---|---|
| Architetto progettista-capofila | Progetto architettonico, permesso di costruire, autorizzazione paesaggistica ex art. 146 d.lgs 42/2004, rapporti con Comune e Soprintendenza |
| Ingegnere strutturista | Progetto strutturale esecutivo e asseverazione NTC 2018; procedura sismica artt. 93–94 d.p.r. 380/2001 (zona 2; DGR Veneto 1823/2020 e 378/2021). Imprescindibile: struttura nuova in acciaio/vetro |
| Termotecnico / impiantista | Impianti, relazione acustica, APE; dimensionamento sul picco (2,5–3,5 kW stimati, da confermare) |
| CSP e CSE d.lgs 81/08 | Coordinatori sicurezza progettazione ed esecuzione (obbligatori con più imprese; incremento tariffario +15%/+25% su edificio vincolato) |
| Collaudatore statico L. 1086/1971 | Collaudo strutture metalliche; in zona sismica presenze alle fasi significative |
La regola di ingaggio con lo studio
Tre preventivi sulla stessa base (stesse fasi, stesso montante dichiarato), parcella analitica, riferimenti su interventi in vincolato o serre, polizza RC verificata, strutturista interno o di fiducia. L'incarico va scritto (art. 31 d.p.r. 328/2001): il disciplinare sotto è già impostato su quel contenuto minimo.
I compensi, con le cifre in tavola
| Prestazione (montante 70–240 k€) | Cat. a — ordinaria | Cat. b — strutturale |
|---|---|---|
| Ciclo completo (progett. + DL) | ≈ 6,6 – 16,5 k€ | ≈ 8,0 – 19,9 k€ |
| Solo progettazione fino all'esecutivo | ≈ 4,3 – 10,7 k€ | ≈ 5,2 – 13,0 k€ |
| Solo direzione lavori | ≈ 2,3 – 5,8 k€ | ≈ 2,8 – 7,0 k€ |
| CSP / CSE (su montante) | ≈ 1,3 – 1,6% / ≈ 2,1 – 2,9% (+ vincolo) | |
Percentuali di riferimento: DM 4.4.2001 (tariffa usanziale tra privati, non vincolante dopo Corte cost. 55/1993; interpolazioni sugli scaglioni esatti). A queste si aggiungono strutturista, termotecnica e collaudatore: budget complessivo fino all'esecutivo ≈ 8–25 k€, con 30 k€ giustificato solo da varianti multiple e BIM.
Riferimenti di qualità da mettere nel brief
- Giardino della Biodiversità, Orto Botanico di Padova — galleria acciaio/vetro in sito UNESCO
- Temperate House, Kew Gardens, Londra — serra vittoriana Grade I restaurata
- Winter Garden for a Mason's House, Sapiens Architectes — scala domestica, alluminio zincato
- Glass House Project — vetri strutturali su casa del 1769: la silhouette rispettata
Il disciplinare d'incarico — testo pronto
Da compilare nei campi fra parentesi e allegare alla richiesta di preventivo ai tre studi. Copia il testo con il pulsante a destra, oppure stampalo. Impostato sui contenuti minimi del codice deontologico (art. 31 d.p.r. 328/2001) e sui contratti tipo CNAPPC.
Come si sceglie lo studio
- Esperienza specifica: almeno un intervento in edificio vincolato o una serra/veranda di qualità — chiedere foto e riferimenti del committente
- Team vero: strutturista e termotecnico con nome e cognome in proposta, non «di volta in volta»
- Trasparenza: parcella analitica per fasi, montante dichiarato, spese conglobate esplicite
- Sensibilità al luogo: chi propone subito il «box di vetro» senza chiedere del Vallo e del lastrico storico non ha letto il dossier
Disciplinare d'incarico
DISCIPLINARE DI INCARICO — PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA
Giardino d'inverno sulla terrazza del Bar Fietta
Strada Santi Fortunato e Lazzaro 43 — 36061 Bassano del Grappa (VI)
1. PARTI E NATURA DELL'INCARICO
Committente: (nome/denominazione, CF, domicilio)
Professionista incaricato: (architetto, ODARC di ___, P.IVA, polizza RC n. ___)
Natura: contratto d'opera intellettuale ex art. 2222 c.c.; incarico in forma
scritta ai sensi dell'art. 31 d.p.r. 328/2001.
2. OGGETTO E CONTESTO
Progettazione di un ambiente coperto (ipotesi guida: padiglione 40–50 mq,
alternativa pergola non coperta) sulla terrazza del fabbricato di proprietà
comunale concesso in uso alla parrocchia (documento di titolo: da allegarsi
quando disponibile). Quadro vincoli: autorizzazione paesaggistica ex artt.
136–142 e 146 d.lgs 42/2004 (vincolo 1974); edificio di interesse storico-
ambientale (PRG tav. 13.2.2 n. 36.1) con regime di nuova costruzione per le
opere pertinentenziali in ambito storico (N.T.O. art. 12, ult. comma);
zona sismica 2 (NTC 2018; DGR Veneto 1823/2020 e 378/2021).
Documentazione consegnata dal Committente: dossier di fattibilità Rev. 4.0
(13.11.2026), tavole di rilievo 1–3, catastale fg. 9 (A703), mappe e ortofoto.
3. PRESTAZIONI E FASI
a) rilievo quotato dello stato di fatto con verifica dell'orientamento;
b) progetto preliminare in due varianti (ipotesi C e D) con studio di impatto
visivo e verifica di massima delle soglie N.T.O.;
c) progetto definitivo ed esecutivo, strutture e impianti compresi, computo
metrico e capitolato;
d) assistenza ai titoli abilitativi: permesso di costruire, autorizzazione
paesaggistica, procedura sismica;
e) (opzionale) direzione lavori, coordinamento sicurezza, assistenza al
collaudo.
Ogni fase è conseguente alla approvazione scritta della precedente.
4. TEAM E RESPONSABILITÀ
Il Professionista coordina: ing. strutturista (progetto e asseverazione
NTC/sismica), termotecnico (impianti, acustica, APE), CSP/CSE ai sensi del
d.lgs 81/08. Il Committente nominerà il collaudatore statico ex L. 1086/1971.
Il Professionista dichiara polizza RC professionale con capitale congruo
rispetto all'importo dei lavori.
5. COMPENSI
Compenso a corpo/percentuale: (___) — parametro di riferimento usanziale
DM 4.4.2001, classe I cat. a/b, su montante dichiarato di (___) euro.
Scaglioni: 30% alla consegna del preliminare; 30% alla consegna di definitivo
+ esecutivo; 20% al rilascio dei titoli; 20% (se in incarico) alla fine DL.
Oneri e spese: (conglobati ___% / rimborsati su documentazione).
Varianti a domanda: compensate pro-quota. Prestazioni studiate e non eseguite:
comunque compnsate.
6. TEMPI
Preliminare: (___) settimane dal conferimento e dalla consegna della
documentazione di cui al punto 2. Le fasi successive sono programmate di
concerto. Sospensione per attese di autorizzazioni: non decadono gli importi
maturati.
7. DOCUMENTAZIONE A CARICO DEL COMMITTENTE
Titolo d'uso dell'immobile o lettera di disponibilità del Comune/parrocchia;
visure catastali (fg. 9, A703); ogni atto utile già nel dossier Rev. 4.0.
8. RESPONSABILITÀ
Il Professionista non risponde di difetti della documentazione consegnata.
Obbligo di riservatezza sui dati del Committente. Diritti d'autore: gli
elaborati sono utilizzabili per questo intervento; il diritto di attribuzione
resta al progettista.
9. RECESSO E LITI
Recesso per giusta causa con compenso pro-quota delle fasi completate.
Controversie: tentativo obbligatorio di conciliazione presso l'Ordine
(art. 11 codice deontologico) prima di ogni giudizio.
Luogo e data ____________ Il Committente ____________
Il Professionista ____________
Nessun bando aperto oggi paga i lavori.
Ma il progetto ha un calendario.
Verifica fatta il 13 novembre 2026, canale per canale. La risposta scomoda prima: l'8×1000 no (immobile comunale, funzione di ristoro esclusa), nessuna finestra viva copre 70–240 k€ di lavori. La risposta utile dopo: lo strumento finanziariamente giusto esiste ed è già passato di qui — la call «Facciamo Spazio!» della Fondazione Cariverona (150–350 k€, coworking esplicito, comodato ammesso, enti religiosi ammessi) — e riparte dal programma 2027, presentato fra cinque giorni.
| Canale | Importi | A misura? | Perché sì / perché no — in una riga |
|---|---|---|---|
| Cariverona «Facciamo Spazio!» Linea B — spazi under 35 | 150–350 k€ · cofin ≥ 20% | forse | Ammette enti religiosi, comodato, coworking; esclude «infrastrutture immobili» — la copertura vetrata va classificata «riqualificazione di spazio esistente», ed è il punto da chiedere alla Fondazione. Finestra 2026 chiusa: si punta al 2027. |
| Comune proprietario investimento / bandi riservati | variabili | forse | La via giuridicamente pulita. Il FESR «Spazi di Open Innovation» (soli Comuni, ~485 k€) ha chiuso a luglio 2026: riedizioni da monitorare con l'Ufficio Urbanistica. |
| L.R. 44/1987 edilizia di culto | quota comunale annua | forse | Lavori su edifici per il culto e attività connesse senza scopo di lucro; l'immobile comunale crea un paradosso amministrativo da sciogliere in Comune. |
| Art Bonus | donazioni con crediti d'imposta | forse | Precedente di scala in città: il Ponte degli Alpini ha raccolto 1.021.200 € da 8 mecenati. Serve elenco al Mibact e beneficio pubblico: fattibile se il Comune aderisce. |
| Fondazione BPM-Marostica bando sociale | ~9 k€ medi | pezzo | Cofinanziamento piccolo; 1ª edizione chiusa 31.3.2026, riedizione da verificare. |
| Fondazione di Comunità Vicentina | variabili | pezzo | Non eroga per lavori: «Fondi Solidali» e bandi tematici — veicolo per la raccolta privata. |
| 8×1000 CEI | fino 70% · ≥ 60 k€ | no | Solo immobili di proprietà ecclesiastica; «ristoro» escluso art. 14; diocesi 2024: 200 k€ su ~350 parrocchie. Non inseguirlo. |
| «Fabbrica» spazi civici | 150–250 k€ | gestione | Aperto fino al 18.12.2026 ma senza spese di ristrutturazione (adeguamento ≤10%): per l'animazione, non per i lavori. |
| Avviso Oratori | max 50 k€ | attività | Chiuso 9.10.2026; finanzia progetti educativo-sportivi, non opere. Utile dopo l'apertura. |
La combinazione realistica, in quattro mosse
- Durata e ruoli prima dei soldiComune + parrocchia definiscono il rinnovo del comodato e il riparto: senza titolo lungo nessun finanziatore firma
- 18 novembre: leggere il programma CariveronaSe torna la call «spazi», preparare domanda con UAD + Comune nei tempi (la 2026 è stata 28.5→9.9)
- In parallelo: i canali ricorrentiL.R. 44/1987 (31.10.2027), finestre Banca d'Italia e Social Bonus, eventuale bando sociale comunale (chiuso 15.2.2026, annuale)
- La quota localeSponsorizzazioni a pezzi (vetrate, arredi, FV con CER diocesana Energia Solidale): il precedente Ponte degli Alpini insegna
⚠ Il rischio di ammissibilità da chiarire subito
Se la copertura vetrata viene classificata «nuova costruzione» anziché «riqualificazione di spazio esistente», esce dai perimetri di molti bandi (Cariverona in prima fila). È la prima domanda tecnica da porre alla Fondazione e all'Urbanistica — prima di disegnare, non dopo.
Quattro scenari.
Il numero che conta è il costo annuo,
non quello di costruzione.
Governo: Snr, nessun titolo. Tempistica: 2–3 mesi. Ma non ospita clienti: è una serra solare.
Governo: CILA con progetto asseverato. Tempistica: 4–6 mesi. È lo scenario consigliato.
Governo: titolo forte + autorizzazione paesaggistica. Tempistica: 6–9 mesi.
Governo: nessun titolo (interventi liberi). Tempistica: 2–3 mesi. È il piano B.
Il costo annuo, che è il numero vero
Il capitale è quasi interamente a carico del Comune o della parrocchia; il bar incassa la stagionalità. Su un bar di collina il salto di ricavi da una sala d'inverno è reale ma non ripaga l'investimento in tempi brevi: il modello economico è pubblico, non del bar.
Da mettere sul tavolo in modo esplicito: questo intervento non si autofinanzia con i consumi del bar. Va proposto come investimento di pubblica attrattività — e su questa collina il tema è credibile, perché il luogo ha già una vocazione di aggregazione (Moto Club, B&B, centro sociale, Sagra di San Fortunato).
Da mettere in conto anche che, nel modello comodato gratuito, la manutenzione straordinaria resta a carico dell'Amministrazione (clausola tipo del 2015): la veranda non è solo un costo di realizzazione, è un impegno pluriennale di manutenzione.
Fasi
Sei rischi, con la contromisura
già scritta
| Rischio | Impatto | Contromisura | Come si mitiga |
|---|---|---|---|
| La terrazza non è agibile per uso di pubblico esercizio | Critico | Domanda al Comune prima di ogni progetto | Verificare l'agibilità e l'eventuale pratica di adeguamento. Se il vincolo è solo catastale o di destinazione d'uso, è risolvibile. |
| Il fabbricato è tutelato ex lege 1089/1939 o ex art. 21 D.Lgs 42/2004 | Critico | Analisi di compatibilità preventiva | Chiedere una verifica di compatibilità alla Soprintendenza. Il precedente ULSS mostra che l'ente ottiene il parere: occorre chiederlo per tempo. |
| Il PUA di San Fortunato è applicabile al fabbricato | Alto | Acquisire gli atti del PUA | Se applicabile, verifica delle regole e degli oneri prima di fissare il progetto. Potrebbe imporre parametri diversi. |
| Il giardino d'inverno esce dal regime agevolato | Medio | Progettare dentro la soglia | Tenere la fascia addossata a 2,40 m di profondità, vetratura al 70–75%, impianto compatto: si resta in edilizia libera. |
| Il vento e la neve compromettono la struttura | Medio | Progettazione strutturale dedicata | vb = 25 m/s, qsk = 1,50 kN/m². Falda con pendenza ≥ 15°, verifica del risucchio, ancoraggio dei vasi, elementi di chiusura. |
| Il modello economico non regge: il Comune non investe | Medio | Proporre un project financing o un bando | Valorizzare l'intervento come attrattività pubblica e di quartiere; prevedere bandi regionali per la riqualificazione degli spazi di aggregazione. |
⚠ La trappola da evitare
Il rischio più probabile non è il diniego: è la deriva. Un progetto che parte senza l'agibilità verificata rischia di arrivare a fine iter con una forma che il Comune non può più accettare — e a quel punto il tempo e il denaro spesi diventano sunk cost. La sequenza conta più della forma.
Il progetto è bello
e ha una forma giusta.
Ma il primo gesto non è un disegno.
La terrazza del Bar Fietta è grande, soleggiata in posizione buona e circondata da verde — è un sitio adatto a un giardino d'inverno, e pochi bar di collina hanno questa risorsa. Il lastrico in pietra già posato è metà del progetto termico.
Il vincolo non è un ostacolo da aggirare: è la forma del progetto. Una fascia bassa e addossata, in acciaio e vetro, che non appoggia carichi sulla muratura tutelata e non copre il cielo del conesto figurativo, è più bella di un padiglione e ottanta volte più semplice da autorizzare.
Quello che non si può sapere con certezza — l'agibilità della terrazza, la zona urbanistica esatta, il perimetro del comodato — si scopre chiedendo. È un mese di lavoro, e va fatto prima di spendere un euro in progettazione.
Le tre prossime mosse
- Presentare la richiesta di accesso agli attiLe 49 voci delle due istanze, in un'unica richiesta via PEC
- Fare il sopralluogo con un tecnicoRilievo quotato, orientamento, verifica del lastrico, punto di allaccio
- Parlare con Comune e parrocchiaNon con un tecnico: con chi decide. Un'ora, con la tavola delle 14 domande
Una nota sul metodo
Questo report è costruito su fonti primarie lette — determine del Comune, PRG, BUR, NTC, PAT, SIAS — e su ipotesi dichiarate dove la fonte non c'era. Ogni punto porta il suo livello di affidabilità: A verificato, B indizio, C da acquisire. Nulla è stato inventato per riempire un vuoto: i vuoti sono la parte più utile di questo lavoro, perché dicono esattamente dove andare a cercare.
Un dossier, sei agenti,
trentacinque mani in un pomeriggio.
La revisione 3.0 era il lavoro di un solo analista che leggeva le carte una per una. La 4.0 è il lavoro di uno sciame (swarm): sei agenti di ricerca lanciati in parallelo il 13 novembre 2026, ciascuno con un quesito stretto, l'obbligo di verificare in fonte e di dichiarare il livello di prova — A se la pagina è stata aperta e letta, B se la fonte è secondaria, C se il dato non esiste in rete e va chiesto. Il metodo operativo è me2ai-max: fact first, conflitti dichiarati mai nascosti, ogni claim bold con il meccanismo accanto.
Agente 1 · Catasto
Geoportale testato dal vivo fino alla selezione del comune (valore osservato «A703-A»), WMS/WFS interrogati sul GetCapabilities, tabella oneri letta dalla Gazzetta Ufficiale. Esito: procedura in 12 passi, 3 percorsi (libero / SPID / sportello), prezzi ufficiali.
Agente 2 · Mappe
Undici visualizzatori aperti uno per uno: Google (mappa, Street View 2011, Earth), OSM + Nominatim, PCN, due viewer regionali, AGEA, CatastoGPS. Esito: la tabella dei link del capitolo «Il sito sulla mappa», con assenze certificate (nessun webgis comunale).
Agente 3 · Comune digitale
Sito, trasparenza, PEC, servizio SPID per l'accesso agli atti con i costi DGC 514/2023, moduli PDF, Sportello Archivi, CUP con i nomi dei funzionari. Esito: il capitolo «Accesso agli atti» ora ha indirizzi e costi veri.
Agente 4 · Parrocchia e Curia
Annuario diocesano, sito parrocchiale, norme canoniche (CIC 1277/1281), decreti diocesani 2023, regolamento 8×1000 e rendiconti. Esito: don Pianezzola, l'Economato, e la dimostrazione che l'8×1000 qui non entra.
Agente 5 · Incarichi professionali
Deontologia, DM 4.4.2001 con scaglioni, team tecnico minimo, soglie del codice appalti, quattro casi studio internazionali. Esito: il brief per gli architetti con il disciplinare pronto.
Agente 6 · Finanziamenti
Quindici canali verificati sui regolamenti originali, con finestre, importi ed esclusioni; tre «legend» urbane smontate (LR 49/1978, fondazione inesistente, ottopermille.it). Esito: il calendario di «Chi paga cosa».
Che cosa lo sciame ha corretto nella 3.0
- Codice catastale: A703, non «B048» — osservato direttamente nel menu del geoportale
- URL del geoportale catastale: il dominio corto non risolve; quello giusto è geoportale.cartografia.agenziaentrate.gov.it
- Costi catastali: le consultazioni telematiche sono gratuite dal 1.1.2025 — la 3.0 non lo poteva ancora sapere
- 8×1000: escluso per regolamento (proprietà + funzione), non per prudenza
- Tre voci di rumor di strada smontate con fonte: «LR 49/1978», «Fondazione della Comunità del Bassanese», «bando fino a 625.000 €» (era 150–350 k€)
- Citazione normativa ripulita: rimossi «artt. 28–29 TU 587/1933» e «art. 24 d.lgs 50/2017», non riscontrabili; cornice corretta: d.l. 2/2006 ← art. 7 d.lgs 139/2024
- Coordinate del sito (correzione dell'utente, 13.11.2026): il punto ereditato dalla 3.0 (nodo OSM, 45,75743 N) centrava l'area del monastero/B&B (civico 44); la scheda Google «Bar Fietta» colloca il bar a 45,7568525 N · 11,7226359 E (plus code QP4F+P3) — ~65 m più a sud. Mappa, screenshot e link della v2 sono stati ricentrati sul fabbratto corretto.
- Letture catastali (sempre dall'utente, verificata sui dati WFS): il punto del bar cade dentro la particella 1127 (fg. 9), l'area monastero/B&B nella 32; la 364 non è il complesso del 42/44 ma sta ~140 m a est. La figura «ortofoto + riquadri» della 3.0 è stata ritirata e sostituita con la mappa di verifica a marcatori georiferiti. Conflitto dichiarato: l'ANNCSU attribuisce comunque il civico 43 alla particella stradale STRADA167 — attribuzione amministrativa, non sedime.
Perché «onde», non un solo agente
Ogni quesito ha un agente con contesto pulito: la ricerca non inquina il ragionamento e il ragionamento non taglia la ricerca. La wave 1 ha risposto a sei domande; ogni risposta apre domande nuove — la wave 2 esiste già come elenco:
- La soglia in euro del decreto diocesano di straordinaria amministrazione (da PDF o UAD)
- La conferma del centro parrocchiale al civico 43 (fonti locali, in canonica)
- Il contenuto del DPA 2027 Cariverona dopo il 18 novembre
- Gli importi L.R. 44/1987 effettivamente ripartiti dal Comune di Bassano
- La planimetria catastale del foglio 9, appena arriva la visura con SPID
Il dossier è costruito per essere rigenerato: stessa ossatura, nuova ondata, numeri aggiornati.
Il contratto epistemico, in tre domande
Per ogni affermazione di questa revisione si può chiedere: da dove viene (URL + data), che cosa è stato fatto per smentirla (ricerca del contro-evidenza), quanto è solida (A/B/C). Chi non risponde alle tre, non sta nel dossier.
Le fonti, una per una
Ogni riga indica che cosa è stato effettivamente letto e dove si trova. I documenti marcati [C] non sono stati reperiti online e vanno chiesti.
Archivio del Comune di Bassano del Grappa
- [A] Determinazione 02109/2022 — «Locazione commerciale ad uso somministrazione al pubblico di alimenti e bevande dell'immobile comunale ubicato in via Fratelli Bandiera denominato Bar Ca' Baroncello — terza indizione» — storico.comune.bassano.vi.it
- [A] Determinazione 852/2021 — «Trattativa privata per la concessione in uso del pubblico esercizio (bar) sito presso il mercato comunale — aggiudicazione definitiva»; schema di contratto allegato (qualifica demaniale ex art. 824 c.c.)
- [A] Determinazione 757/2025 e Delibera ULSS 7 Pedemontana 2025 — approvazione contratto di comodato Via Angarano 145-147; autorizzazione Soprintendenza prot. 25793 del 29.04.2025
- [B] Determinazione 01844/2020 — vendita di beni di proprietà comunale; elenco atti di concessione (Amministrazione Trasparente)
- [B] «Elenco opere non di proprietà detenute a titolo di deposito o comodato» (Museo Civico, 2014)
- [A] Amministrazione Trasparente — piattaforma bassanodelgrappa.trasparenza-valutazione-merito.it, sezione Pubblicità Legale
- [B] Rendiconto della gestione 2007 — «84 concessioni per l'occupazione permanente di spazi ed aree pubbliche… tavolini e sedie a servizio dei Bar»; comodati in corso
- [C] Contratto di comodato Bar Fietta ↔ Parrocchia — non reperito
- [A] Inventario del patrimonio immobiliare al 1.2.2024 — estrazione ADE per tipologia (fabbricati e terreni) e Scheda «Elenco fabbricati»: il civico 43 non compare; sulla via risultano i n. 8, 10 e SNC (fg. 10, part. 293/295/1307)
- [A] Registro DGC 2° semestre 2025 — contiene la DGC n. 447 del 30/10/2025, «Rinuncia alla prelazione di unità immobiliare sita in Strada Santi Fortunato e Lazzaro SNC, Foglio 15, Particella 50/6 e 5 (BCNC)»
- [A] Determinazione n. 470 del 04.03.2026 — concessione a titolo gratuito di locali al piano terra e della terrazza esterna in Contrà Chiesa 33 a Valrovina: precedente strutturalmente analogo
- [A] Registri DGC/DCC/DET 2021–2026, 3.191 atti di concessione, API contenuti myPortal (~27.000 voci) — esito negativo verificato: nessun atto nomina «Fietta», «Bar Fietta» o il civico 43
- [A] DGC 209 del 16.05.2024 e parere del Collegio dei Revisori del 09.05.2024 — precedente analogo Comune ↔ Parrocchia (Natività di Maria SS in Rubbio): schema di accordo transattivo e quantificazione del vantaggio economico
- [A] DGC 26/2023 (Paladue a S. Maria in Colle), DGC 4/2024 (Teatro Remondini a SS. Trinità), DGC 352/2025, DGC 388/2025 — il campionario completo dei rapporti Comune–parrocchie
- [A] DGC 33 del 10.02.2022 (concessione gratuita in via Gamba) e determinazione 752/2015 (comodato gratuito in via Vendramini) — schemi tipo: vantaggio economico quantificato, rimborso spese, manutenzione straordinaria all'Amministrazione
- [A] DGC 145 del 03.06.2022 — Bar Ca' Baroncello in locazione 6+6 anni, canone minimo € 500/mese oltre utenze, obbligo di apertura 15-17: il contrasto con il comodato gratuito
- [A] Gara per concessione del bar con annesso appartamento e spazi esterni, Parco Monte Crocetta (DGC 85/2017) — precedente sulle concessioni con spazi esterni
- [A] PIAO 2022-2026 e Relazione sulla performance — «inventario beni immobili», «gestione patrimonio immobiliare», «depositi e comodati museali»: il Comune ha in corso una ricognizione straordinaria con Kibernetes
- [A] Fonti della revisione 4.0 (swarm, 13.11.2026): schede ufficiali Agenzia delle Entrate (visure, geoportale, WMS/WFS, elaborati planimetrici, tabella oneri GU 231/2024) · ANNCSU · viewer IDT2 webgisId 90 e 213 · Geoportale AGEA · PCN · nodo OSM 10239832352 · comune.bassano.vi.it (P.I. vigente, servizio accesso atti, moduli, CUP) · annuario diocesi di Vicenza · santacrocebassano.it · diocesivicenza.it (UAD, atti straordinaria amministrazione, regolamento CPAE) · vatican.va CIC · bce.chiesacattolica.it + rendiconto 8×1000 2024 · fondazionecariverona.org · bandi regionali e nazionali citati nel capitolo «Chi paga cosa» · DM 4.4.2001 e codice deontologico d.p.r. 328/2001. Indirizzi completi nei capitoli della v2.
Urbanistica, patrimonio e beni culturali
- [A] PRG di Bassano del Grappa, BUR Regione Veneto n. 83 del 7-8-1992 — approvazione: tavole 13.1, 13.2.1, 13.2.2 (fascicolo 1:2000), tavv. 5 e 6 «zona di San Fortunato»; elenco «36.1 Convento di San Fortunato» fra gli edifici di interesse storico-ambientale
- [A] Osservazioni al PAT (Comune, 2007) — conferma dell'«invariante di natura paesaggistica — colline» per via SS. Fortunato e Lazzaro
- [A] PI 2018 — Relazione di piano e variazioni per quartiere San Fortunato; NTA
- [A] Regolamento Edilizio, DCC n. 31 del 28.04.2022; NTO DCC 60/2022 (zona VC, verde di contesto)
- [B] PUA «Variante n. 2 al Piano Particolareggiato con riserva di edilizia pubblica in località San Fortunato»
- [A] SIAS / dati.san.beniculturali.it — complesso archivistico «San Fortunato di Bassano del Grappa (Vicenza)», 1426-1806, 3 bb., conservato nella Sezione di Bassano del Grappa dell'Archivio di Stato di Vicenza (provenienza: Archivio di Stato di Treviso)
- [A] Comune — Elenco delle aree frequentate dalla popolazione: «Monastero Benedettino, Strada SS. Fortunato e Lazzaro 44», «Oratorio San fortunato», «Centrale idroelettrica»
- [A] Storia di Bassano del Grappa vol. 2 (2013), «Bassano al tempo di Napoleone» · Enciclopedia Italiana (1930) · storiadibassano.it, «Ordini religiosi e influenza del Consiglio»
- [A] Archivio di Stato di Vicenza — Sezione di Bassano del Grappa: sede, orari di sala studio, indice dei fondi e indice degli strumenti di ricerca
- [A] SABAP Verona-Rovigo-Vicenza, «Elenco aree e siti» — le sei aree tutelate di Bassano, tutte in centro storico: San Fortunato non compare
- [A] Interrogazione parlamentare, Senato, resoconto 10.10.2006 — vincolo paesaggistico del 20.09.1974 sulla zona collinare
- [A] BUR n. 128 del 24.09.2021 — esproprio ETRA in via SS. Fortunato e Lazzaro (fg. 11, mapp. 1338 e 1340)
- [B] B&B «San Fortunato», via SS. Fortunato e Lazzaro 44 — «nato intorno alla settecentesca abazia benedettina», referente Gianfranco Lancerin, CIN IT024012C1FCADHEOK
- [B] Wikipedia, «Parrocchie della diocesi di Vicenza» — Vicariato di Bassano-Rosà; unità pastorali «S. Croce – S. Lazzaro» e «Sinistra Brenta»
- [B] Tesi Ca' Foscari, «Le Rogge del Brenta…» — nodo idraulico di San Lazzaro, rogge Morosina, Dolfina, Bernardi, Remondina; canale Medoaco e centrale idroelettrica
- [B] Franco Signori, Origini e vicende del monastero benedettino di San Fortunato di Bassano, Comitato di Quartiere di San Fortunato, 2000 · Giuseppe Zonta, 2000 · F. Valesio, 1612
Norme, clima, luoghi
Edilizia e ambiente
- [A] DPR 380/2001 — art. 3 (definizioni, lett. e.6 pertinenziali), art. 6 (attività edilizia libera), art. 7 (criteri di edilizia libera)
- [A] Regione Veneto — D.M. 26/09/2009, art. 7 «Area di sedime»; DGR 1781/2011, All. A (volumi tecnici); L.R. 11/2004
- [B] Criteri regionali per verande e giardini d'inverno (vetratura 70%, profondità 2,50 m, volume < 10%, non riscaldate) — da verificare sul testo delle NTA e del RE di Bassano
- [A] NTC 2018 — §3.3 vento (zona 1: vb,0 25 m/s, a0 1.000 m, ks 0,40) e §3.4 neve (Zona I alpina: qsk 1,50 kN/m² per as ≤ 200 m)
- [A] PI/PRC di Bassano — PRG (DGR 2817/15.5.1992, BUR 83/7.8.1992) adeguato al PAT (Conferenza servizi 24.10.2007) → PI = PRC (DCC 106/27.11.2008); varianti 3/2018, 1/2022 (DCC 60/2022), 2/2021, 2/2022, aggiornamento N.T.O. DCC 75 del 21.09.2026, esecutiva 01.11.2026
- [A] Composizione del PI: tav. 1 zonizzazione 1:10.000 · tav. 1/V vincoli · tav. 2 zonizzazione 1:2.000 · tav. 3 Centro Storico di Pregio 1:500 · tav. 4 perimetro «Città antica, Borghi storici e Vie Commerciali» (L.R. 50/2012) · tav. 5.2 invarianti e immobili vincolati · tav. 5.3 idoneità edificatoria
- [A] Classificazione sismica — zona 2 (DGR 244 del 09.03.2021, BUR 38/16.03.2021) · Microzonazione Livello 1 (DGC 146 del 23.06.2020, DGR 899/2019), Livello 2 in corso
- [A] Comune — «Richiesta di autorizzazione/compatibilità paesaggistica»: vincoli indiretti D.M. 10.01.1927 (Ponte Vecchio e Brenta), D.M. 11.05.1958, D.M. 20.09.1974; il Comune è ente idoneo dal 01.01.2011
- [A] Definizioni uniformi regionali, DGRV 669/2018 All. B (recepito DGRV 1896/2017) — «lastrico solare», «terrazza», «serra solare», «sedime»
Clima
- [A] DPR 412/1993 e successivi aggiornamenti — zona climatica E, 2.473 gradi-giorno; tuttitalia.it
- [A] Stazione meteorologica di Bassano del Grappa (129 m) — serie 1961-1990, temperature medie mensili e stagionali
- [B] MeteoNetwork — analisi Nord-Est, dicembre 2008: vento «garbino» con punte fino a 70 km/h
- [B] ISPRA / SAF — valori climatici normali
Il bar
- [A] Pagine pubblicitarie locali: «Fietta Giuseppe — Bar e caffè, Strada Santi Fortunato e Lazzaro 43, tel. 0424 228318»
- [B] Moto Club Ponte di Bassano — sede presso il Bar Fietta, giovedì ore 21
- [B] Tripadvisor — B&B «San Fortunato», Strada SS. Fortunato e Lazzaro (4,8/5, 64 recensioni)
Materiale di progetto fornito
- [A] Tav. 1 — Pianta piano rialzato, scala 1:100 (bar, ingresso, portico, lastrico solare, copertura piana non praticabile, sezione A–A)
- [A] Tav. 2 — Layout di zona (limite di zona, aree verdi, siepi, percorso in pietra)
- [A] Tav. 3 — Fotografia dello stato di fatto della terrazza
Metodo e limiti
Ricerca condotta su fonti pubbliche il 13 novembre 2026, con tre passaggi di verifica indipendenti sugli archivi comunali, sul patrimonio immobiliare e sul quadro urbanistico. Le tavole fornite non riportano orientamento né quote di livello: l'orientamento della terrazza non è stato desumibile e resta il principale parametro non noto, insieme ad agibilità, zona urbanistica puntuale, identificazione catastale del civico 43 e perimetro del comodato. Nessun dato è stato ricostruito per inferenza senza dichiararlo come tale.
Metodo: ogni riga marcata [A] è stata letta integralmente; [B] è un estratto indicizzato; [C] non è stata trovata. Dove un dato non esisteva, la lacuna è dichiarata come tale — le lacune sono la parte più utile di questo lavoro, perché dicono esattamente dove andare a cercare.
Cosa non sappiamo
e da chi lo scopriamo
La parte più onesta del lavoro: quattordici lacune, ciascuna con il nome dell'ufficio che può chiuderla. Le prime sei sbloccano il progetto.
| # | Informazione mancante | Dove si ottiene | Impatto | Perché conta |
|---|---|---|---|---|
| 01 | Zona urbanistica puntuale e intersezione con l'ambito del Vallo Visconteo (N.T.O. art. 58) | Urbanistica — tav. 2 (1:2.000), tav. 1/V | Critico | Nel Vallo l'edificazione è esclusa: può vietare l'intero progetto |
| 02 | Categoria di valore dell'edificio (1, 2, 3, 4, 5) | Urbanistica — N.T.O. artt. 48-54 | Critico | Per le categorie 1 e 2 sono vietati i tagli in copertura |
| 03 | Identificazione catastale del civico 43 — non compare nel patrimonio censito al 1.2.2024 | Edilizia / Catasto · DGC 447/2025 | Critico | Senza foglio, particella e subalterno nessuna pratica si apre |
| 04 | Agibilità del piano rialzato e destinazione d'uso della terrazza | Servizio Edilizia | Critico | Determina se esiste un titolo o se va creato |
| 05 | Perimetro, durata e soggetto giuridico esatto del comodato | Patrimonio + Parrocchia | Critico | Decide chi può fare cosa, e fino a quando |
| 06 | La terrazza è «lastrico solare» o «terrazza»? È accessibile dall'interno? | Edilizia | Critico | Decide fra edilizia libera e titolo abilitativo con progetto |
| 07 | Applicabilità del PUA San Fortunato (riserva di edilizia pubblica) | Urbanistica | Alto | Regole e oneri specifici, se applicabili |
| 08 | Eventuale provvedimento di tutela sul complesso e fascia di 150 m dal Brenta (art. 136) | SABAP Verona-Rovigo-Vicenza | Alto | Condiziona l'assenso alla sagoma |
| 09 | Qualificazione del bene: demaniale (art. 823) o patrimoniale (art. 826 c.c.) | Patrimonio / Segreteria | Alto | Forma della concessione e regime applicabile |
| 10 | Orientamento della terrazza e altezza libera sotto la copertura | Rilievo in sito | Alto | Governa il dimensionamento solare e l'idoneità della serra |
| 11 | Portanza e stato del lastrico solare | Ufficio LL.PP. + verifica in sito | Alto | Porta i carichi della struttura: va verificata |
| 12 | Sub-comodato parrocchia ↔ esercente e regimi di dehors e occupazione di suolo pubblico | Parrocchia / SUAP | Medio | Il rapporto reale con il bar potrebbe essere a due passaggi |
| 13 | Validità della SCIA del bar e compatibilità d'uso | SUAP | Medio | Il bar può cambiare destinazione o piano? |
| 14 | Interferenze con fognature e idroelettrico (ETRA, fg. 11 mapp. 1338 e 1340) | ETRA / Bacino Brenta | Medio | Condiziona plinti, scarichi e distanze di rispetto |
✓ v2 — il buco n. 03 si chiude da casa, gratis
La «identificazione catastale del civico 43» non richiede più il Comune: dal 1° gennaio 2025 le consultazioni telematiche catastali sono gratuite anche per immobili di terzi (SPID, comune A703, foglio 9, particella 1127 — individuata dalla verifica geometrica della v2). La procedura completa — mappa libera, visura, elaborato planimetrico, ANNCSU — è nel capitolo «I portali del dato». È la prima azione operativa di tutto il progetto: un pomeriggio.
Un posto con il cielo
sopra e il Brenta
davanti.
Un giardino d'inverno qui non è un lusso: è il modo per restare al bar nei mesi in cui il resto del quartiere si svuota. Il progetto esiste già, quasi interamente, nello spazio e nelle pietre. Manca solo il permesso — e il permesso si chiede.